Mutuo prima casa: come funziona

Il mutuo prima casa è un prestito che la banca ti concede per comprare un'abitazione in cui vivere. Lo restituisci in rate mensili per molti anni, e la casa resta in garanzia.

Di regola la banca presta fino all'80% del valore dell'immobile. Esempio: casa stimata 100.000 €, mutuo fino a 80.000 €. I restanti 20.000 € più le spese li metti tu.

Cos'è un mutuo e cosa ti chiede la banca

Il mutuo è un finanziamento che restituisci a rate per un numero di anni concordato con la banca. La casa viene data in garanzia con un'ipoteca, cioè un diritto della banca che viene annotato nei registri immobiliari. Se smetti di pagare, la banca può chiedere la vendita dell'immobile per recuperare quanto le devi.

Prima di darti i soldi, la banca deve valutare se riuscirai a restituirli. Questa valutazione si chiama merito creditizio. Ti chiederà documenti su reddito, lavoro e spese fisse, come affitti, altri finanziamenti o pensioni alimentari.

La banca farà anche una perizia, cioè una stima del valore dell'immobile. Il prestito non supera quel valore, e di regola non supera l'80% di esso.

Quanto ti può prestare la banca

La cifra dipende da due cose: il valore della casa e la tua capacità di pagare le rate. Se la perizia stima la casa a 100.000 €, la banca ti presta di regola fino a 80.000 €.

In casi particolari la banca può arrivare al 100%, ma solo con garanzie aggiuntive, come una fideiussione o il Fondo di garanzia Consap. Chi può arrivarci è spiegato nella guida sul mutuo al 100%.

Per capire quanto ti può dare la banca in base al tuo stipendio, leggi quanto mi danno di mutuo con il mio stipendio.

Quanto ti costa il mutuo oltre alle rate

La rata non è l'unico costo. Ci sono spese di istruttoria, perizia, assicurazioni e atto. Il quadro completo lo trovi in spese di un mutuo: istruttoria, perizia, assicurazioni.

Una voce importante è l'imposta sostitutiva sul mutuo. È una tassa che paghi una sola volta, al momento dell'erogazione. Per un mutuo per la prima casa è pari allo 0,25% dell'importo erogato. Per gli altri mutui è il 2%.

Esempio: mutuo di 80.000 € per la prima casa. - Imposta: 80.000 € × 0,25% = 200 €.

Il notaio, nel rogito, di regola lo paga il compratore. Il suo onorario non ha una tariffa obbligatoria, quindi chiedilo prima di firmare.

Tasso fisso o variabile e cosa leggere nei documenti

Il tasso fisso non cambia per tutta la durata del mutuo. Il tasso variabile segue un parametro di mercato e può salire o scendere. Con il fisso sai quanto pagherai ogni mese. Con il variabile la rata può cambiare nel tempo. Le differenze sono spiegate in mutuo a tasso fisso o variabile.

Nei documenti della banca trovi due sigle che spesso confondono. Il TAN è il tasso di interesse nominale, cioè quello che serve a calcolare gli interessi. Il TAEG è il costo totale annuo, che include anche le spese obbligatorie del prestito. Per confrontare due offerte guarda il TAEG, non solo il TAN. Le differenze sono spiegate in TAN e TAEG: le differenze.

La banca ti deve consegnare il prospetto informativo europeo, un documento standard che riassume costi e condizioni. Leggilo con calma. C'è anche un periodo di riflessione prima della firma: i tempi precisi li verifichi con la banca.

Il Fondo di garanzia Consap: quando può aiutarti

Il Fondo di garanzia per la prima casa è una garanzia dello Stato sul mutuo, gestita da Consap. Copre una parte del prestito, così la banca si sente più sicura. Il fondo riguarda mutui fino a 250.000 €.

La garanzia è del 50% della quota capitale per la generalità dei mutuatari. Per alcune categorie sale all'80%: under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori e assegnatari di alloggi IACP. In questo caso serve anche un ISEE non superiore a 40.000 €.

Le regole cambiano, quindi controlla requisiti e proroghe sul sito di Consap prima di fare domanda. Per il caso dei giovani, leggi mutuo Consap per under 36.

Il fondo vale anche per chi compra all'asta, perché garantisce il mutuo e non l'atto di acquisto.

Le agevolazioni fiscali sugli interessi

Se il mutuo serve per la prima casa, puoi detrarre dall'IRPEF il 19% degli interessi pagati nell'anno. Il limite è di 4.000 € di interessi all'anno.

Esempio: se nell'anno hai pagato 4.000 € di interessi, la detrazione è 4.000 € × 19% = 760 €.

La detrazione riduce l'imposta da pagare, non il reddito. Per usarla devi avere i requisiti prima casa e conservare il riepilogo degli interessi che ti invia la banca. I requisiti sono riassunti nelle guide fiscali dell'Agenzia delle Entrate.

Cosa cambia se compri all'asta con il mutuo

Nell'asta giudiziaria puoi pagare il prezzo con un mutuo. Il codice di procedura civile lo prevede all'articolo 585: la banca versa il denaro direttamente nella procedura e l'ipoteca si iscrive insieme al decreto di trasferimento.

Il tempo è il punto critico. Il saldo va versato entro 120 giorni dall'aggiudicazione, e questo termine non si proroga. Per questo la pratica con la banca va avviata prima dell'asta, non dopo. Chiedi alla banca se valuta immobili all'asta e quali documenti servono.

Cosa succede se estingui in anticipo o cambi banca

Puoi estinguere il mutuo prima della scadenza. Per i mutui stipulati dal 2007 da persone fisiche per acquisto o ristrutturazione dell'abitazione, l'estinzione anticipata non prevede penali.

Puoi anche spostare il mutuo presso un'altra banca con la surroga, senza costi. I dettagli sono nella guida sull'estinzione anticipata del mutuo.

In pratica

• Chiedi alla banca il TAEG di ogni offerta e confrontalo, non guardare solo il TAN.
• Calcola l'imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo se è prima casa, 2% negli altri casi.
• Verifica se rientri nel Fondo di garanzia Consap e controlla i requisiti aggiornati sul sito di Consap.
• Conserva il riepilogo degli interessi pagati: ti serve per la detrazione IRPEF.
• Se compri all'asta, avvia la pratica con la banca prima della gara, perché il saldo va pagato entro 120 giorni.

Domande frequenti

Il mutuo copre tutto il prezzo della casa?

Di regola no. La banca presta fino all'80% del valore stimato dalla sua perizia. Il resto, più le spese, lo devi avere tu. Con garanzie aggiuntive, in alcuni casi si arriva al 100%.

Posso estinguere il mutuo prima senza pagare penali?

Per i mutui per acquisto o ristrutturazione della casa stipulati dal 2007 da persone fisiche, l'estinzione anticipata è senza penali. Il contratto e il documento informativo della banca confermano le condizioni del tuo caso.

Il mutuo si può usare per comprare all'asta?

Sì. Nell'asta giudiziaria il saldo può essere pagato con un mutuo garantito dall'immobile stesso, come previsto dall'articolo 585 del codice di procedura civile. I tempi però sono stretti: 120 giorni.

Fonti

• Testo unico bancario, D.lgs. 385/1993
• Imposta sostitutiva sui mutui, DPR 601/1973, art. 18
• Fondo di garanzia prima casa, L. 147/2013, art. 1 comma 48
• Testo unico delle imposte sui redditi, DPR 917/1986
• Codice di procedura civile, art. 585
• Banca d'Italia, guida «Comprare una casa: il mutuo»
• Agenzia delle Entrate, guide fiscali