Libero, occupato, locato: lo stato dell'immobile nell'annuncio

Cosa vogliono dire libero, occupato e locato?

Libero significa che, al momento della perizia, nessuno abita l'immobile. Non vuol dire che lo troverai vuoto il giorno dopo l'asta: il custode, cioè la persona nominata dal giudice per conservare l'immobile, si occupa della consegna e controlla lo stato in cui si trova.

Occupato significa che qualcuno ci vive senza un contratto che gli dia diritto a restarci. Di solito è il proprietario pignorato, cioè la persona il cui immobile viene venduto per pagare i suoi debiti. Può essere anche un familiare o un terzo che abita lì senza titolo.

Locato significa che c'è un contratto d'affitto in corso. Non è un'occupazione abusiva, ma non è un dettaglio da ignorare: l'affitto può restare valido anche per chi compra, oppure no. Lo trovi nella parte della perizia dedicata al possesso.

La perizia deve sempre dire in quale stato si trova l'immobile e, se è occupato, a che titolo. È la fonte più affidabile, più dell'annuncio.

Se ci abita il proprietario pignorato, quando posso entrare?

Se il proprietario abita l'immobile con la famiglia, la legge gli permette di restarci fino al decreto di trasferimento. Il decreto è il documento con cui il giudice ti trasferisce la proprietà, dopo che hai pagato il prezzo. La condizione è che il proprietario conservi bene l'immobile e collabori alle visite, come prevede l'articolo 560 del codice di procedura civile.

Dopo il decreto, l'ordine di lasciare la casa viene attuato dal custode. Di solito non serve una causa separata, a meno che tu non chieda di provvedere da solo. I tempi concreti dipendono dal tribunale e dal caso, quindi non esiste un numero fisso che ti possa dare con sicurezza.

Il rischio più concreto è che il proprietario non faccia entrare le persone alle visite o lasci l'immobile in cattivo stato. Per accorgertene, controlla le date di visita sul Portale delle Vendite Pubbliche e chiedi al custode indicazioni scritte sullo stato dell'immobile.

Se ci sono terzi senza contratto?

A volte nell'immobile vivono persone che non sono il proprietario e non hanno un contratto valido. Possono avere un comodato, cioè un prestito gratuito di casa, che non vale contro chi compra all'asta. In questi casi il giudice può ordinare la liberazione anche prima del decreto di trasferimento.

Non contare su una data precisa. La liberazione richiede il passaggio in tribunale, e i tempi cambiano da caso a caso. Prima di offrire, chiediti quanto tempo e pazienza hai per una procedura così, e quanto ti pesa aspettare prima di usare la casa.

Se c'è un affitto in corso: il contratto resta valido?

La regola è precisa, ma non è automatica. L'articolo 2923 del codice civile dice che devi rispettare il contratto di affitto se ha data certa anteriore al pignoramento, cioè se è stato registrato prima che la procedura cominciasse. Se il contratto è più recente, di solito non vale contro di te.

C'è poi un'altra eccezione: il contratto non è opponibile se il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo, o a quello delle locazioni precedenti. Il giusto prezzo lo valuta la perizia, quindi il confronto lo fai lì.

Esempio, con numeri inventati. Prezzo base 100.000 €. L'inquilino paga 400 € al mese, il contratto è registrato nel 2019 e il pignoramento è del 2024. Il contratto resta valido anche per te: subentri come locatore, incassi i canoni dal decreto in poi e non puoi mandarlo via subito. Alla scadenza puoi non rinnovare solo nei casi previsti dalla legge.

Per capire come sta la situazione, cerca nella perizia la data del contratto, il canone, se è registrato e il giudizio del perito sul valore della locazione. Per la procedura completa di un avviso puoi leggere come si legge un avviso di vendita, riga per riga.

Quote, abusi e spese: cosa non vedi subito

Lo stato di occupazione non è l'unico rischio. Ci sono altre cose che l'annuncio non racconta per intero.

Se l'asta riguarda una quota indivisa, cioè solo una parte di un immobile (per esempio la metà) di proprietà di più persone, non ottieni l'uso esclusivo della casa. Diventi comproprietario con gli altri e puoi chiedere la divisione. Il caso è spiegato nell'articolo su comprare una quota indivisa all'asta.

Nell'asta giudiziaria non c'è garanzia per i vizi della casa, come dice l'articolo 2922 del codice civile. Non puoi chiedere una riduzione del prezzo o la risoluzione dell'acquisto perché trovi un difetto: compri lo stato descritto in perizia.

Il condominio può chiedere all'aggiudicatario le spese dell'anno in corso e di quello precedente, come prevede l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Le spese più vecchie restano a carico del vecchio proprietario. Per questo, prima di offrire, chiedi all'amministratore quanto è dovuto.

Infine gli abusi edilizi. La perizia deve dire se ci sono e quanto costerebbe sanarli. Se sono sanabili, per la regolarizzazione hai 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento. Se non sono sanabili, li devi rimuovere a tue spese. Sono costi che si sommano al prezzo di aggiudicazione.

In pratica

• Cerca nell'avviso di vendita la parola «libero» o «occupato» e confrontala con la sezione della perizia sul possesso.
• Se l'immobile è occupato, chiedi al custode per iscritto chi ci abita e a che titolo.
• Se c'è un affitto, annota data del contratto, canone e registrazione, e verifica se è opponibile.
• Chiedi all'amministratore del condominio quante spese sono arretrate e quali restano a tuo carico.
• Leggi la voce sugli abusi edilizi della perizia e calcola i costi di sanatoria prima di offrire.

Per capire come si muove tutta la procedura dopo l'avviso, leggi come funziona un'asta immobiliare, dall'avviso alle chiavi. Se vuoi vedere annunci reali, puoi partire dalle aste in corso.

Domande frequenti

Posso partecipare all'asta se l'immobile è occupato?

Sì, puoi partecipare. Devi però sapere che la consegna dell'immobile può richiedere tempo e passaggi in tribunale. Per questo conviene leggere la perizia e le indicazioni del custode prima di offrire.

Posso visitare una casa occupata?

Le visite si prenotano dal Portale delle Vendite Pubbliche e il custode le organizza. Se il proprietario non collabora, la visita può essere complicata: il custode ti dirà come si svolge.

Se c'è un inquilino, devo rispettare il suo contratto?

Dipende dalla data del contratto e dalla sua registrazione. Se il contratto è opponibile, sì: subentri come locatore. Se non lo è, puoi chiedere la liberazione secondo la procedura prevista.

Se il debitore non se ne va, cosa succede?

Dopo il decreto di trasferimento, l'ordine di liberazione lo attua il custode. Se il caso è complicato, la liberazione può richiedere tempi più lunghi, e conviene farsi seguire da un professionista di fiducia.

Fonti

• Codice di procedura civile, art. 560 (custode e liberazione)
• Codice civile, art. 2923 (locazioni e vendita forzata)
• Codice civile, art. 2922 (nessuna garanzia per i vizi nella vendita forzata)
• Portale delle Vendite Pubbliche
• Ministero della Giustizia