Cauzione: quanto versare, come e quando torna indietro
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Cos'è la cauzione in parole sempliciQuanto devi versareCome si versaQuando la cauzione torna indietroSe vinci: la cauzione diventa accontoSe vinci e non paghi il saldoCosa controllare prima di offrireIn praticaDomande frequentiFontiLa cauzione è la somma che versi prima dell'asta come garanzia che farai sul serio. Se non la versi, la tua offerta non vale; se la versi, ti viene restituita o diventa parte del prezzo, a seconda di come va l'asta.
Per legge la cauzione deve essere almeno il 10% del prezzo che offri, non del prezzo base. L'avviso di vendita può chiedere una percentuale più alta: in quel caso vale quella.
Cos'è la cauzione in parole semplici
La cauzione è un deposito. Lo versi sul conto della procedura prima della scadenza per presentare le offerte, e serve a dimostrare che hai soldi veri e intenzioni serie. Non è una tassa e non è una spesa: è una somma che resta legata alla tua offerta.
La trovi scritta nell'avviso di vendita, che è il documento che regola l'asta. Cerca le parole «cauzione» e «offerta minima»: di solito sono vicine.
Quanto devi versare
La regola di base è questa: la cauzione è calcolata sull'offerta che fai, non sul prezzo base. Il minimo di legge è il 10% di quell'offerta, e l'avviso può fissare una misura più alta.
Facciamo un caso inventato.
- Esempio. Prezzo base: 100.000 €.
- Offerta minima (l'avviso ammette un ribasso del 25%): 75.000 €.
- Tu decidi di offrire 80.000 €.
- Cauzione minima di legge (10% di 80.000 €): 8.000 €.
- Se l'avviso chiede il 15%, la cauzione sale a 12.000 €.
Quindi il calcolo lo rifai ogni volta sul prezzo che vuoi proporre. Se offri di più, la cauzione sale con l'offerta.
Attenzione a un errore comune: chi calcola la cauzione sul prezzo base finisce con una somma sbagliata, più alta o più bassa di quella richiesta. Se è più bassa, la tua offerta non è valida.
Come si versa
La cauzione si versa nel modo indicato nell'avviso, entro il termine per le offerte. Nelle aste telematiche il bonifico va fatto prima di inviare l'offerta online, e la ricevuta va allegata alla domanda. Nelle aste in presenza o miste la procedura può cambiare, quindi leggi bene le istruzioni.
Controlla tre cose prima di pagare:
- l'importo esatto, calcolato sulla tua offerta;
- il conto e l'intestazione indicati nell'avviso;
- la scadenza: arrivare in ritardo di un minuto significa perdere l'offerta. Le date le trovi nel capitolo sui termini per le offerte.
Un'avvertenza sul prezzo: l'offerta che presenti è irrevocabile. Non la puoi ritirare a piacere, salvo i casi previsti dalla legge. Versare una cauzione che non ti puoi permettere è quindi un rischio reale, non un dettaglio.
Quando la cauzione torna indietro
Se non vinci l'asta, la cauzione ti viene restituita. I tempi li trovi nell'avviso, perché il giudice o il professionista delegato possono fissare modalità precise per la restituzione. Nelle aste telematiche la restituzione avviene di solito con bonifico sul conto che hai indicato.
Non contare su un guadagno: ti torna la somma che hai versato, secondo le modalità indicate nell'avviso di vendita.
Se la gara si chiude con un altro offerente più alto, la tua cauzione torna. Se sei l'unico offerente e l'offerta viene accolta, sei tu l'aggiudicatario e la storia cambia.
Se vinci: la cauzione diventa acconto
Se ti aggiudichi l'immobile, la cauzione non torna. Diventa un acconto sul prezzo. Riprendiamo l'esempio: hai offerto 80.000 € e hai versato 8.000 €. Se vinci a 80.000 €, ti restano da pagare 72.000 €, più le somme per imposte e spese che il delegato ti indicherà.
Il saldo va versato entro il termine fissato dall'avviso. La legge prevede un limite massimo di 120 giorni dall'aggiudicazione, e quel termine non si può prorogare. Se preferisci pagare prima, puoi indicarlo nell'offerta: nelle gare può dare un vantaggio, ma verifica le regole dell'avviso.
Per capire come si calcola il saldo e cosa succede se non lo paghi nei tempi, leggi il capitolo sul saldo prezzo.
Se vinci e non paghi il saldo
Questo è il rischio più pesante. Se l'aggiudicatario non versa il saldo nel termine, la legge prevede che decada dall'aggiudicazione e perda la cauzione, che resta alla procedura come somma a titolo di sanzione. Se l'immobile viene rivenduto a un prezzo più basso, puoi essere chiamato a pagare la differenza.
La regola è semplice, ma le conseguenze sono serie: prima di offrire, verifica di poter pagare il saldo nei tempi, anche se il mutuo richiede più tempo del previsto.
Cosa controllare prima di offrire
Prima di presentare l'offerta, prepara un piccolo elenco:
- il prezzo base e l'offerta minima, scritti nell'avviso;
- la percentuale di cauzione richiesta dall'avviso;
- l'importo esatto da versare sulla tua offerta;
- la scadenza del bonifico e quella dell'offerta;
- i tempi di restituzione previsti per chi non vince.
Per leggere l'avviso riga per riga, c'è una guida dedicata: come si legge un avviso di vendita. Per capire la differenza tra prezzo base e offerta minima, vai a prezzo base e offerta minima.
Per vedere com'è fatto un annuncio reale, apri la pagina delle aste in corso e scegline una: troverai prezzo base, scadenze e modalità di vendita in un unico posto.
In pratica
- Calcola la cauzione sull'offerta che vuoi fare, non sul prezzo base.
- Cerca nell'avviso la percentuale richiesta: se c'è, quella vale, anche se è più alta del 10%.
- Versa il bonifico entro la scadenza e conserva la ricevuta.
- Prima di offrire, verifica di poter pagare il saldo nei tempi, perché la cauzione persa non si recupera.
Domande frequenti
Se perdo l'asta, la cauzione torna indietro?
Sì. Se un altro offerente si aggiudica l'immobile, la tua cauzione ti viene restituita. I tempi e le modalità sono scritti nell'avviso, quindi leggili prima di versare.
Posso versare una cauzione più alta del minimo?
La legge fissa un minimo, quindi versare di più è possibile. Tieni presente però che la somma resta bloccata fino alla restituzione, e che se vinci diventa acconto sul prezzo. Non versare più del necessario senza un motivo.
Quanto tempo ci vuole per riavere la cauzione?
Dipende dalla procedura e dalle modalità indicate nell'avviso. Non esiste un tempo unico valido per tutte le aste: il dato preciso lo trovi nell'avviso di vendita, che è il documento da cui parte tutto.
Fonti
Nello stesso capitolo
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
