Vendita senza incanto, sincrona, asincrona e mista: cosa vuol dire

Vendita senza incanto vuol dire che il lotto si assegna con offerte scritte e, se ci sono più offerte, con una gara tra gli offerenti. Sincrona, asincrona e mista descrivono solo come si svolge quella gara: in un orario fissato, su più giorni, oppure online e in sala insieme.

La modalità la trovi nell'avviso di vendita, il documento che descrive l'immobile e le regole della gara. Non la scegli tu: la decide il giudice nell'ordinanza di vendita (art. 569, comma 4, c.p.c.).

Che differenza c'è tra incanto e vendita senza incanto?

L'incanto è l'asta a voce, in aula, dove le persone rilanciano dal vivo. Oggi è residuale: il giudice lo dispone solo se ritiene probabile un prezzo superiore della metà. Se vuoi approfondire, leggi vendita con incanto: esiste ancora?.

La vendita senza incanto è quella che incontri quasi sempre. Presenti un'offerta scritta. Se arrivano più offerte, si apre una gara. Le regole stanno nel codice di procedura civile: l'articolo 571 riguarda l'offerta, l'articolo 572 l'offerta unica, l'articolo 573 la gara tra più offerenti.

Di solito la vendita è telematica. Il giudice la dispone come regola, salvo che ci siano ragioni contrarie (art. 569, comma 4, c.p.c.). Quindi l'offerta si fa online, sul Portale delle Vendite Pubbliche.

Cosa significano sincrona, asincrona e mista?

Sono tre modi di svolgere la gara telematica, previsti dal decreto ministeriale 32 del 2015. Il nome dice quando avviene la gara.

• Sincrona (art. 21 del decreto): la gara si svolge online in tempo reale, in un giorno e un'ora fissati nell'avviso. Tutti gli offerenti sono collegati nello stesso momento. Approfondisci con asta telematica sincrona: come funziona.
• Asincrona (art. 24): la gara dura più giorni, dentro una finestra indicata nell'avviso. Puoi rilanciare in quella finestra, senza essere collegato nello stesso istante degli altri. Vedi asta telematica asincrona: come funziona.
• Mista (art. 22): puoi partecipare sia online sia in sala. Chi sceglie la carta presenta un'offerta cartacea in busta chiusa al professionista delegato. La gara si svolge nello stesso tempo per tutti. Vedi asta sincrona mista: online e in presenza.

Le regole economiche sono le stesse: prezzo base, offerta minima, cauzione e rilancio minimo. Cambiano i tempi e il modo in cui ti colleghi o ti presenti.

Come si presenta l'offerta online?

L'offerta telematica si compila sul Portale delle Vendite Pubbliche. Va inviata via PEC, con firma digitale oppure con le credenziali previste dal sistema. Con l'offerta allegherai il bonifico della cauzione e un documento d'identità. Deve arrivare entro il termine indicato nell'avviso (artt. 12-14 del decreto).

Il termine conta davvero. Un'offerta arrivata un minuto dopo è inutile, anche se hai già pagato la cauzione. Segna data e ora, e invia con un margine di sicurezza.

Come si svolge la gara, in pratica?

Facciamo un caso inventato. Il prezzo base è di 100.000 €. L'offerta minima è di 75.000 €, perché la legge ammette offerte inferiori al prezzo base fino a un quarto (art. 571, comma 2, c.p.c.). Due persone presentano un'offerta: una offre 80.000 € e una 85.000 €.

Se ci sono più offerte, la gara parte dall'offerta più alta. Il rilancio minimo, cioè l'aumento minimo a ogni passaggio, è fissato nell'avviso. Se l'avviso prevede 1.000 €, chi ha offerto 85.000 € può essere superato solo con almeno 86.000 €. Vedi rilancio minimo: quanto e quando si rilancia.

Se nessuno rilancia, si aggiudica a chi ha fatto l'offerta più alta. Se due offerte sono uguali, l'ordine di preferenza è quello scritto nell'avviso: di solito si guarda prima la cauzione più alta, poi il termine di pagamento più breve.

Quanto devo versare come cauzione?

La cauzione è la somma che versi come garanzia prima della gara. Per la legge deve essere almeno un decimo del prezzo che offri, ma l'avviso può chiedere una percentuale più alta.

Se offri 80.000 €, la cauzione minima è di 8.000 €. Se l'avviso chiede il 15 %, sono 12.000 €. Usa sempre la percentuale scritta nell'avviso. Per capire quando torna indietro, leggi cauzione: quanto versare, come e quando torna indietro.

Quale modalità conviene al principiante?

Dal punto di vista delle regole, nessuna è più favorevole. Cambia la tua organizzazione.

• La sincrona richiede di essere collegato nel giorno e nell'ora fissati. Va bene se hai una connessione stabile e puoi restare concentrato per tutta la gara.
• L'asincrona ti dà più tempo, ma la gara può allungarsi. Se arriva un rilancio negli ultimi minuti, il termine può essere prolungato. Il numero esatto di minuti lo trovi nell'avviso.
• La mista è utile se vuoi essere in sala ma preferisci fare l'offerta con la carta. Richiede però di presentarti fisicamente nel luogo indicato.

In tutti i casi, prima della gara leggi l'avviso riga per riga. Se ti serve una guida, usa come si legge un avviso di vendita, riga per riga.

In pratica

• Cerca nell'avviso la parola «sincrona», «asincrona» o «mista»: dice come si svolge la gara.
• Annota il termine per presentare l'offerta, con data e ora esatte, e invia con un margine di sicurezza.
• Calcola la cauzione sull'offerta che intendi fare, usando la percentuale scritta nell'avviso.
• Se la vendita è asincrona, leggi quanti giorni dura la gara e cosa succede se arriva un rilancio alla fine.
• Se è sincrona o mista, verifica di avere una connessione stabile oppure sapere dove presentarti.

Domande frequenti

Posso scegliere io se fare l'asta sincrona o asincrona?

Di solito no. La modalità è decisa nel provvedimento di vendita e scritta nell'avviso. Quando la vendita è mista, invece, puoi scegliere se partecipare online o in sala.

Se perdo la connessione durante una gara online, cosa succede?

Non affidare l'offerta all'ultimo minuto. Le regole su eventuali problemi tecnici sono nell'avviso e nel regolamento del gestore della vendita telematica. Chiedile prima della gara, non durante.

Se non vinco, la cauzione torna indietro?

Sì. Dopo la gara la cauzione dei non aggiudicatari viene restituita con bonifico. I tempi precisi sono quelli indicati nell'avviso, quindi controllali prima di versare.

Fonti

• Codice di procedura civile, art. 571 (offerta minima e cauzione)
• Codice di procedura civile, art. 573 (gara tra offerenti)
• Portale delle Vendite Pubbliche
• Ministero della Giustizia