Asta deserta: quanto scende il prezzo al turno dopo
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Cosa vuol dire «asta deserta»Perché un'asta va deserta?Quanto può scendere il prezzoUn esempio con numeri tondiCosa cambia per te quando il prezzo scendeUn prezzo più basso non è una spiegazioneIn praticaDomande frequentiFontiSe un'asta va deserta, cioè nessuno presenta un'offerta valida, il prezzo può scendere al tentativo successivo. Di regola il giudice può abbassare il prezzo base fino a un quarto; dopo il quarto tentativo andato deserto, il ribasso può arrivare fino alla metà.
Cosa vuol dire «asta deserta»
Asta deserta significa che alla scadenza non è arrivata nessuna offerta valida. Non significa che l'immobile è stato rifiutato per un motivo preciso, né che la procedura sia chiusa. Significa che la vendita non ha avuto luogo, e il giudice o il professionista delegato fissa un nuovo tentativo.
Per capire i numeri devi conoscere due termini. Il prezzo base è la cifra da cui parte la vendita. L'offerta minima è il prezzo più basso che puoi proporre. Se non li hai chiari, leggi prima la differenza tra prezzo base e offerta minima.
Perché un'asta va deserta?
I motivi possono essere diversi. Il prezzo base può essere più alto di quanto gli interessati sono disposti a offrire. In perizia possono emergere difetti, vincoli, abusi edilizi o un immobile occupato. Spesso non c'è un motivo unico, e l'avviso non lo spiega. Per questo, prima di offrire, devi leggere la perizia con attenzione.
Quanto può scendere il prezzo
Il ribasso non lo decidi tu e non lo decide il venditore. Lo stabilisce il giudice nei limiti dell'articolo 591 del codice di procedura civile. Le regole sono queste:
- dopo un tentativo andato deserto, il prezzo base può essere abbassato fino a un quarto;
- dopo il quarto tentativo andato deserto, il prezzo base può essere abbassato fino alla metà.
Il nuovo prezzo è sempre scritto nel nuovo avviso di vendita. Non calcolarlo da solo a partire da un altro annuncio. Fa fede l'avviso pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche.
Un esempio con numeri tondi
Facciamo un caso inventato. Il prezzo base del primo tentativo è di 100.000 €. Nessuno presenta un'offerta. Il giudice fissa il secondo tentativo con il ribasso massimo di un quarto.
- Prezzo base del primo tentativo: 100.000 €.
- Prezzo base del secondo tentativo, con ribasso di un quarto: 75.000 €.
- Offerta minima sul nuovo prezzo (tre quarti del prezzo base): 56.250 €.
- Cauzione, se l'avviso chiede il 10 % dell'offerta e tu offri 56.250 €: 5.625 €.
Se anche i tentativi successivi vanno deserti, il ribasso fino alla metà del prezzo base è possibile solo dopo il quarto tentativo andato deserto. Il nuovo prezzo base lo indica l'avviso di vendita. Attenzione: sono numeri inventati per capire il meccanismo. Non sono un prezzo che troverai e non sono una promessa di convenienza.
Cosa cambia per te quando il prezzo scende
Un prezzo più basso non rende la vendita più semplice. Alcune cose cambiano davvero, altre no.
- L'offerta minima scende insieme al prezzo, ma resta il 75 % del nuovo prezzo base. Vedi come si calcola nella guida sull'offerta minima al 75 %.
- La cauzione si calcola sull'offerta che fai, non sul vecchio prezzo base. Le percentuali sono quelle dell'avviso.
- Le date e gli orari sono quelli del nuovo avviso. Controlla il termine per le offerte, perché un ritardo fa perdere il diritto a partecipare.
- Le regole di gara restano scritte nell'avviso. Per capire ogni riga del documento leggi come si legge un avviso di vendita, riga per riga.
Un prezzo più basso non è una spiegazione
Un'asta deserta è un'informazione, non una risposta. Prima di offrire chiediti perché nessuno ha offerto. Leggi la perizia: controlla lo stato dell'immobile, la regolarità edilizia, lo stato di occupazione e i vincoli. Su come leggerla puoi usare la guida su come leggere la perizia di un'asta, sezione per sezione.
Nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi della cosa (art. 2922 del codice civile). Non puoi quindi chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione per difetti che non hai verificato. Per questo la perizia va letta prima, non dopo.
In pratica
- Controlla nell'avviso a quale tentativo ti trovi: il prezzo base cambia a ogni turno.
- Calcola l'offerta minima sul prezzo del nuovo avviso, non su quello del primo.
- Calcola la cauzione sull'offerta che intendi fare, non sul prezzo base.
- Leggi la perizia e cerca il motivo per cui la vendita è andata deserta.
- Segna la data e l'ora del termine per le offerte del nuovo tentativo.
Domande frequenti
Se non ho fatto offerte, ho versato la cauzione?
No. La cauzione si versa solo se presenti un'offerta. Se offri e non risulti aggiudicatario, la cauzione ti viene restituita con bonifico dopo la gara. I tempi sono quelli indicati nell'avviso.
Posso offrire meno dell'offerta minima del nuovo tentativo?
No. Un'offerta inferiore di oltre un quarto al prezzo base è inefficace. Il limite va calcolato sul prezzo fissato nel nuovo avviso.
Il prezzo può scendere sotto la metà del prezzo base?
Secondo le regole dell'articolo 591, il ribasso massimo dopo il quarto tentativo deserto è la metà del prezzo base. Se un avviso indica un numero diverso, chiedi chiarimenti al professionista delegato prima di offrire.
Fonti
Nello stesso capitolo
- Prezzo base e offerta minima: la differenza spiegata con un esempioIl prezzo base è il punto di partenza dell'asta, l'offerta minima la soglia sotto cui non puoi offrire. Ecco la differenza con un esempio con numeri tondi.
- Rilancio minimo: quanto e quando si rilanciaIl rilancio minimo è l'aumento minimo di ogni offerta durante la gara: lo fissa l'avviso di vendita, e lo trovi nella riga dedicata alla gara.
- Vendita senza incanto, sincrona, asincrona e mista: cosa vuol direSincrona: gara online in un orario fissato. Asincrona: gara online su più giorni. Mista: online o in sala, insieme. Lo dice l'avviso di vendita.
Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
