Saldo prezzo: entro quando si paga e cosa succede se non paghi

Il saldo prezzo è la somma che devi versare dopo aver vinto l'asta, cioè il resto del prezzo di aggiudicazione al netto della cauzione già versata. Il termine massimo è di 120 giorni dall'aggiudicazione, e non può essere prorogato. Se non paghi entro quel termine, perdi la cauzione e il bene può essere rimesso in vendita.

Cos'è il saldo prezzo in parole semplici

Il saldo prezzo è la parte del prezzo che resta da pagare dopo l'aggiudicazione, cioè dopo che la tua offerta è risultata la migliore. Tu hai già versato la cauzione, cioè la somma che hai depositato prima dell'asta come garanzia.

Il saldo si calcola così: prezzo di aggiudicazione meno cauzione già versata, più il fondo spese indicato dal delegato per imposte e costi di trasferimento. Il dettaglio preciso lo trovi nell'avviso di vendita e nel verbale di aggiudicazione.

Per capire il percorso completo puoi leggere cosa succede dopo l'aggiudicazione: tutti i passaggi.

Entro quando devi pagare

La legge fissa un limite massimo di 120 giorni dall'aggiudicazione per versare il saldo (art. 585 c.p.c.). Il termine non è prorogabile (art. 585 c.p.c.). L'avviso può indicare un termine più breve, e in gara un termine più breve può essere un elemento di preferenza.

Per questo, quando partecipi, controlla nell'avviso due cose: la data di scadenza del saldo e il conto su cui versare. Sono scritti lì, non in una regola generale.

Esempio. Prezzo di aggiudicazione: 100.000 €. Cauzione già versata: 10.000 €. Fondo spese indicato dal delegato: 5.000 € (importo di esempio). Saldo da versare: 100.000 € meno 10.000 € = 90.000 €, più 5.000 € di fondo spese = 95.000 €. Il termine per versare resta quello dell'avviso, non superiore a 120 giorni.

Come si paga il saldo

Il pagamento si fa con le modalità indicate nell'avviso di vendita, di solito bonifico sul conto indicato dal delegato o dalla procedura. Usa esattamente il riferimento della procedura che ti viene comunicato, così il versamento viene collegato al tuo caso.

Se vuoi pagare con un mutuo, il meccanismo è diverso. Il mutuo può finanziare il saldo, con la banca che versa direttamente la somma e con l'ipoteca iscritta insieme al decreto. Ma i tempi della banca devono stare dentro i 120 giorni, quindi la pratica va avviata prima dell'asta, non dopo.

Se la procedura ti chiede di versare anche le imposte di trasferimento, il delegato te le comunica con un conteggio separato. Non sono incluse automaticamente nel prezzo di aggiudicazione.

Cosa succede se non paghi entro il termine

Se non versi il saldo nel termine, decadi dall'aggiudicazione. Perdi la cauzione, che la procedura trattiene a titolo di multa (art. 587 c.p.c.). Il bene torna disponibile per una nuova vendita.

Se la nuova vendita rende meno del prezzo che avevi offerto, puoi essere chiamato a rispondere della differenza. Questo rischio è scritto nella legge e va preso sul serio prima di offrire.

Per capire se e quanto è possibile recuperare, leggi mancato versamento del saldo: si perde la cauzione?.

Cosa controllare prima di offrire

Prima di presentare l'offerta verifica questi punti.

• Il termine per il saldo scritto nell'avviso di vendita, che non può superare 120 giorni.
• Il conto corrente della procedura e il riferimento da indicare nel bonifico.
• La cifra della cauzione richiesta dall'avviso, da calcolare sull'offerta che fai.
• Se ti serve un mutuo, quanto tempo ti serve la banca per erogare, e se hai già avviato la pratica.
• Se ci sono spese condominiali arretrate, che possono riguardare anche l'aggiudicatario.

Se hai dubbi sul tuo caso specifico, parlane con il professionista che ti affianca.

Il saldo e il decreto di trasferimento

Dopo il pagamento del saldo, il giudice emette il decreto di trasferimento. È il documento che ti rende proprietario, e prende il posto del rogito notarile. Il decreto contiene anche l'ordine di cancellazione di ipoteche e pignoramenti (art. 586 c.p.c.).

La data del decreto conta per altre scadenze, per esempio per le imposte e per l'IMU. Per capire cosa contiene e quando arriva leggi decreto di trasferimento: cos'è, quando arriva, cosa contiene.

In pratica

• Leggi nell'avviso di vendita la data entro cui versare il saldo e non fidarti di date generiche.
• Calcola il saldo sottraendo la cauzione dal prezzo di aggiudicazione e aggiungendo il fondo spese.
• Se ti serve il mutuo, avvia la pratica con la banca prima dell'asta.
• Conserva la ricevuta di ogni bonifico: è la prova del pagamento.
• Se il termine si avvicina e non riesci a pagare, parlane subito con il professionista della procedura: il termine non è prorogabile.

Domande frequenti

Posso chiedere più tempo per pagare il saldo?

No: il termine massimo di 120 giorni dall'aggiudicazione non è prorogabile (art. 585 c.p.c.). L'avviso può fissare un termine più breve, non uno più lungo. Per i dettagli leggi proroga del saldo prezzo: quando si ottiene.

Se pago in ritardo di un giorno perdo tutto?

Il termine è di regola perentorio e la legge prevede la decadenza. Non dare per scontata una tolleranza: se il termine scade, la procedura può avviare la nuova vendita. Verifica sempre con il professionista.

Il saldo include le spese di trasferimento?

Non sempre. Il prezzo di aggiudicazione e le imposte sono voci distinte. Il delegato indica il fondo spese da versare per imposte e costi di trasferimento: chiedi il conteggio esatto prima di pagare.

Posso pagare il saldo con un mutuo?

Sì, con mutuo garantito da ipoteca sull'immobile. La banca versa direttamente la somma alla procedura, ma i tempi devono rientrare nei 120 giorni. Per questo la pratica va avviata presto.

Fonti

• Codice di procedura civile, art. 585 (versamento del prezzo e mutuo)
• C.p.c., art. 587 (inadempienza dell'aggiudicatario)
• Portale delle Vendite Pubbliche