Sfratto per morosità: come funziona

Cos'è lo sfratto per morosità in parole semplici

Lo sfratto è un procedimento davanti al giudice. Il proprietario non può riprendersi la casa da solo, neppure se l'inquilino non paga da mesi. Il termine «morosità» indica il ritardo nel pagamento: sei moroso quando non paghi quello che devi nei tempi previsti dal contratto e dalla legge.

Lo sfratto per morosità si distingue dallo sfratto per finita locazione, che nasce dalla scadenza del contratto e non da un mancato pagamento. Le due procedure hanno percorsi e motivi diversi. Se la tua situazione è questa, leggi anche come funziona lo sfratto per finita locazione.

Quando il proprietario può avviarlo

Le situazioni che aprono la strada allo sfratto per morosità sono due:

• il canone non è pagato entro 20 giorni dalla scadenza;
• gli oneri accessori, cioè le spese che l'inquilino paga oltre l'affitto (per esempio alcune spese condominiali), restano non pagati per oltre due mensilità.

Esempio. Il canone è di 800 € al mese e scade il primo giorno del mese. Se il 21 del mese il bonifico non è ancora arrivato, è scattata la prima condizione.

Esempio sugli oneri accessori. Il canone è di 800 € al mese. Gli oneri accessori non pagati fanno scattare lo sfratto quando superano l'importo di due mensilità del canone, cioè 1.600 €.

Le date e le somme le trovi sul contratto e sui bonifici. Sono le prove che il giudice guarda, non i ricordi di nessuno. Per capire quali spese sono a carico di chi, leggi chi paga cosa tra inquilino e proprietario.

Come funziona passo per passo

La procedura segue questi passaggi, previsti dall'articolo 658 del codice di procedura civile:

1. Il proprietario prepara l'atto. Di solito si fa seguire da un avvocato, che redige la richiesta da presentare al tribunale.
2. L'atto viene notificato all'inquilino, cioè consegnato in modo ufficiale. Con questo atto l'inquilino viene avvisato del debito e della data dell'udienza.
3. Si arriva all'udienza di convalida. Il giudice esamina gli atti. Se l'inquilino non si oppone, il giudice convalida lo sfratto, cioè dichiara che il rilascio è dovuto.
4. Se l'inquilino si oppone, la causa prosegue e il giudice decide su quanto è davvero dovuto.
5. Con il provvedimento in mano, il proprietario fa eseguire il rilascio tramite l'ufficiale giudiziario, il funzionario che accede all'immobile e fa rispettare l'ordine di lasciarlo.

Non esiste un numero di giorni valido per tutti i casi. I tempi dipendono dal tribunale, dalla situazione concreta e dagli atti che vengono presentati. Chi legge questo articolo non deve aspettarsi tempi precisi: deve sapere quali passaggi esistono.

Cosa può fare l'inquilino

L'inquilino non è indifeso. Ha almeno tre strade, e ognuna ha conseguenze diverse.

• Pagare il dovuto. Un pagamento fatto nei tempi utili può cambiare l'esito della procedura. Non c'è però una regola unica: dipende da quando paga e da quello che è già successo in tribunale.
• Opporsi. Se ritiene che il debito non esista, o che l'importo sia sbagliato, può opporsi in udienza. In quel caso la causa va avanti e il giudice decide.
• Conservare le prove. Ricevute, bonifici e messaggi sono la difesa più concreta che ha.

Se sei inquilino e ricevi un atto di sfratto, non ignorarlo. Leggi con calma la data dell'udienza e fatti spiegare da un avvocato che cosa stai rischiando. Per capire cosa fare quando il canone non arriva, leggi inquilino che non paga: cosa fare.

Gli errori più comuni

• Pagare senza lasciare traccia. Un contante senza ricevuta non dimostra niente. Usa il bonifico con causale chiara.
• Non controllare le scadenze. Il margine dei 20 giorni è breve, e un ritardo di qualche settimana può diventare un problema.
• Confondere canone e oneri accessori. Sono due voci diverse, con due regole diverse. Mescolarle porta a conteggi sbagliati.
• Muoversi senza documenti. Prima di agire, il proprietario deve avere il contratto e l'elenco dei pagamenti ricevuti.

In pratica

• Apri il contratto e controlla la data di scadenza del canone e l'elenco delle spese accessorie.
• Conserva ogni bonifico e ogni ricevuta, con la causale.
• Annota la data in cui il pagamento doveva arrivare e quanto manca. Sono i dati che servono a tutti.
• Prima di avviare o di difenderti da uno sfratto, parla con un avvocato: è un atto giudiziario e un errore nei passaggi costa tempo.

Domande frequenti

Se l'inquilino paga con un giorno di ritardo, posso fare sfratto?

No, non basta un giorno di ritardo. La soglia prevista per il canone è di 20 giorni dalla scadenza. Anche prima di quella soglia il proprietario può chiedere un pagamento, ma lo sfratto per morosità è un'altra cosa.

Se l'inquilino paga dopo che ho avviato lo sfratto, la procedura si ferma?

Dipende da quando paga e da cosa succede in udienza. Non c'è una risposta valida per tutti i casi. Chiedi a un avvocato come si comporta la procedura nella tua situazione.

Il contratto deve essere registrato per poter fare sfratto?

La registrazione è obbligatoria entro 30 giorni. Un contratto non registrato è nullo e prevede sanzioni. Se non sei sicuro che il tuo sia stato registrato, verificalo prima di agire. Ti serve la regola su come si registra un contratto d'affitto.

Fonti

• Codice di procedura civile, art. 658 (sfratto per morosità)
• Legge 27 luglio 1978, n. 392 (locazioni)
• Legge 9 dicembre 1998, n. 431 (locazioni abitative)