Sfratto per finita locazione

Cos'è lo sfratto per finita locazione in parole semplici

Lo sfratto è la procedura con cui il proprietario (in gergo locatore) ottiene che l'inquilino (il conduttore) lasci l'immobile. Quando il motivo è la fine del contratto si parla di sfratto per finita locazione, previsto dall'articolo 657 del codice di procedura civile. L'atto con cui si avvia la procedura si chiama intimazione di licenza.

Lo sfratto per morosità, cioè per affitto non pagato, segue regole diverse. Ne parliamo nella guida allo sfratto per morosità.

Lo sfratto per finita locazione non è una punizione per l'inquilino. È la strada che serve quando il contratto è finito e l'inquilino non è d'accordo a lasciare la casa.

Prima di tutto: la disdetta

La fine del contratto da sola non basta. Chi vuole riavere la casa deve mandare una disdetta, cioè una comunicazione con cui dice che il contratto non prosegue. Senza disdetta in tempo, il contratto si rinnova.

Per i contratti a canone libero 4+4, previsti dalla legge 431/1998, la regola è questa:

• alla prima scadenza (dopo 4 anni) il proprietario può disdire solo per un motivo previsto dalla legge, come l'uso della casa per sé o per i familiari, la vendita o una ristrutturazione importante, e deve dare un preavviso di 6 mesi;
• alla seconda scadenza il contratto finisce se il proprietario dà disdetta con 6 mesi di preavviso.

Il preavviso conta dal momento in cui la disdetta arriva all'inquilino, non da quello in cui la spedisci. Per questo conviene usare un mezzo che permetta di dimostrare quando è arrivata. Trovi i dettagli nella guida sui termini della disdetta.

Negli altri tipi di contratto le regole cambiano. Il contratto transitorio e quello per studenti hanno una durata prevista dal contratto stesso. Il canone concordato 3+2 ha regole sue, anche per la disdetta. Per questo, prima di fare qualsiasi passo, leggi il contratto registrato e controlla di che tipo è.

Come funziona passo per passo

1. Controlla la data di scadenza e il tipo di contratto nel documento registrato.
2. Calcola il termine di preavviso: la disdetta deve arrivare almeno 6 mesi prima della scadenza, quando la legge lo prevede.
3. Manda la disdetta per iscritto e in modo provabile, per esempio con raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, indicando il motivo quando la legge lo richiede.
4. Se l'inquilino lascia la casa alla scadenza, la procedura finisce lì. Fate insieme un controllo dell'immobile e sistemate deposito e spese.
5. Se l'inquilino non se ne va, il proprietario notifica l'intimazione di licenza, cioè l'atto con cui chiede al giudice di ordinare il rilascio dell'immobile (art. 657 c.p.c.).
6. Se l'inquilino non si oppone, il giudice convalida la licenza. Si passa allora all'esecuzione, e l'ufficiale giudiziario accompagna il rilascio.
7. Se l'inquilino si oppone, la causa prosegue davanti al tribunale. I tempi dipendono dal caso e dal tribunale: non esiste un numero di giorni certo.

Una cosa va detta chiaramente. Anche se il contratto è finito, il proprietario non può cambiare le serrature, togliere le cose dell'inquilino o entrare senza il suo consenso. La strada è sempre il giudice.

Un esempio con numeri

Esempio. Un contratto 4+4 con canone di 800 € al mese arriva alla sua seconda scadenza il 31 dicembre. Il proprietario deve dare disdetta con 6 mesi di preavviso, quindi la disdetta deve arrivare entro il 30 giugno.

• Se la disdetta arriva entro il 30 giugno, il contratto finisce il 31 dicembre. Se l'inquilino non lascia, si può procedere con l'intimazione di licenza.
• Se la disdetta arriva il 15 luglio, è tardiva: il contratto si rinnova e lo sfratto per finita locazione non può partire su quella scadenza.

Il deposito cauzionale non può superare di solito 3 mensilità. Con un canone di 800 €, il massimo è 2.400 € (800 × 3). Il deposito si restituisce alla fine del rapporto, al netto di eventuali danni o somme dovute. Ne parliamo nella guida sul deposito cauzionale.

Cosa succede se l'inquilino non se ne va

Se l'inquilino resta dopo la scadenza e dopo la disdetta, il proprietario non può farsi giustizia da solo. Deve rivolgersi al tribunale con l'intimazione di licenza.

Per l'inquilino questo significa una cosa precisa: non può ignorare l'atto. Può opporsi entro i termini indicati nell'atto, e in quel caso la causa va avanti davanti al giudice. Se non si oppone, il giudice può convalidare la procedura.

Se ricevi un atto del genere, non aspettare. Leggi subito la data indicata, porta con te il contratto e chiedi al più presto un parere a un avvocato o a un professionista di fiducia.

Se sei l'inquilino

Se hai ricevuto una disdetta, controlla tre cose: che il contratto sia davvero in scadenza, che la disdetta sia arrivata nei termini di preavviso e che il motivo indicato sia uno di quelli ammessi dalla legge per il tuo tipo di contratto.

Se la disdetta è arrivata fuori termine, il contratto si rinnova e non sei obbligato a lasciare la casa alla scadenza indicata. Se il motivo non rientra tra quelli previsti dalla legge, puoi farlo valere davanti al giudice.

Anche tu hai un obbligo: restituire la casa in buono stato alla fine del contratto. Se ci sono danni o spese da sistemare, parlane con il proprietario prima della consegna e fatti rilasciare una ricevuta.

Cosa cambia a seconda del contratto

• Il contratto 4+4 segue le regole della disdetta descritte sopra. Ne trovi la spiegazione nella guida sul contratto 4+4.
• Il canone concordato 3+2 ha regole sue, anche per la disdetta e per il rinnovo.
• Il contratto transitorio serve per esigenze documentate e ha una durata breve, fissata nel contratto.
• Il contratto per studenti ha una durata prevista e regole proprie, legate allo studio.

In tutti i casi la domanda è la stessa: quando finisce il contratto, e con quale disdetta.

Gli errori più comuni

• Mandare la disdetta fuori termine: il contratto si rinnova e lo sfratto per finita locazione non parte.
• Mandare la disdetta senza poterne dimostrare l'arrivo: in tribunale è difficile provare quello che non si può dimostrare.
• Avere un contratto non registrato nei tempi previsti: ha conseguenze serie anche in tribunale. Leggi come si fa a registrare un contratto d'affitto.
• Cambiare le serrature o svuotare la casa da soli: è un errore grave anche se il contratto è finito.

In pratica

• Cerca nel contratto la data di scadenza e il tipo di contratto.
• Calcola 6 mesi a ritroso dalla scadenza e segna la data limite per la disdetta.
• Manda la disdetta in un modo che permetta di provarne l'arrivo.
• Se l'inquilino non se ne va, rivolgiti a un avvocato prima di presentare l'atto.

Domande frequenti

Posso mandare la disdetta con un messaggio?

Un messaggio informale è difficile da dimostrare se l'altra parte contesta la data o il contenuto. Per questo conviene una raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC. Il mezzo deve permettere di provare quando la disdetta è arrivata.

Se l'inquilino lascia prima della scadenza, devo restituire il deposito?

Il deposito si restituisce alla fine del rapporto, al netto di danni e somme dovute. Se l'inquilino se ne va prima, la questione si chiarisce con la riconsegna dell'immobile.

Posso entrare in casa se l'inquilino non è d'accordo?

No. Anche con il contratto finito, non puoi cambiare le serrature né entrare senza il consenso dell'inquilino. Se serve la casa libera, la strada è il tribunale.

Fonti

• Legge 431/1998, locazioni abitative
• Codice di procedura civile
• Agenzia delle Entrate, guide fiscali