Affitto con riscatto (rent to buy)

Nel rent to buy, cioè l'affitto con riscatto, abiti in casa da subito con un contratto di affitto e, alla scadenza, puoi comprarla al prezzo già fissato. Non è un acquisto e non è un affitto normale: sono due accordi nello stesso documento, e ciascuno ha le sue regole.

Cos'è il rent to buy in parole semplici

Il rent to buy unisce due parti. La prima è l'affitto: paghi un canone ogni mese e occupi la casa. La seconda è una promessa di vendita: il proprietario si impegna a venderti l'immobile a un prezzo fissato nel contratto, entro un termine.

Spesso il contratto chiama questa seconda parte «opzione», cioè il diritto di scegliere se comprare. Controlla bene se la clausola ti obbliga a comprare o ti dà solo la possibilità di farlo. Nei due casi cambiano molte cose.

Come funziona passo per passo

• Firmate il contratto con tutte le clausole: canone, prezzo di vendita, termine e somma iniziale.
• Versi una somma all'inizio, spesso chiamata caparra o acconto. Il nome conta, e lo vedremo più avanti.
• Paghi il canone ogni mese. Il contratto può dire che una parte del canone viene scalata dal prezzo finale. Se succede, deve essere scritto in modo chiaro.
• Alla scadenza scegli se comprare. Se compri, il passaggio finale è il rogito dal notaio. Se non compri, l'affitto si chiude secondo le regole del contratto.

Esempio. Prezzo di vendita fissato: 100.000 €. Canone: 800 € al mese, di cui 200 € scalati dal prezzo, se il contratto lo prevede. Caparra iniziale: 10.000 €. Dopo tre anni avrai pagato 28.800 € di canone, ma solo 7.200 € di quei soldi vanno sul prezzo. Con la caparra, il totale scalato sul prezzo è 17.200 €, e al rogito restano da pagare 82.800 €, oltre alle imposte e alle spese notarili.

Attenzione a quel numero: 21.600 € di canone non ti tornano indietro come acconto sul prezzo. Sono il costo di abitare in quella casa. Mettili nel conto prima di firmare.

Quanto costa davvero

I costi si dividono in tre gruppi.

• Il canone, che paghi ogni mese per tutto il periodo.
• La registrazione del contratto di affitto, da fare entro 30 giorni. L'imposta di registro è il 2% del canone annuo, con minimo 67 €. Per il locatore persona fisica c'è anche la cedolare secca, un'imposta sostitutiva al 21% sul canone, che sostituisce registro e bollo. Esempio: 800 € al mese fanno 9.600 € l'anno; il registro al 2% è 192 €; con la cedolare al 21% l'imposta è 2.016 €.
• Le imposte e le spese della compravendita, pagate al rogito. Per l'acquisto da privato, l'imposta di registro è il 9% del prezzo, oppure il 2% se è la tua prima casa, con imposte ipotecaria e catastale fisse. Esempio: prezzo 100.000 €, prima casa, 2.000 € di registro più 100 € di imposte fisse, cioè 2.100 €.

Le spese del notaio dipendono dal lavoro svolto e non hanno una tariffa obbligatoria. Chiedine il preventivo prima di firmare il preliminare.

Quanto paga l'agente immobiliare nel rent to buy?

L'agente immobiliare è un mediatore: mette in contatto le parti. Secondo il codice civile, ha diritto alla provvigione da ciascuna parte se il contratto è concluso grazie al suo intervento (art. 1755 c.c.). Se la misura non è stata pattuita, si applicano le tariffe professionali o gli usi della Camera di commercio.

Qui sta il punto delicato. Nel rent to buy il contratto è in due parti, affitto e impegno a vendere, quindi non è sempre chiaro quando può dirsi «concluso». Per questo ti conviene chiedere per iscritto tre cose:

• su quale parte del contratto matura la provvigione: affitto, impegno a vendere o rogito;
• quanto si paga, e se la cifra è fissa o calcolata in percentuale;
• quando si paga, e se cambia qualcosa se il rogito non si fa.

La provvigione matura di regola con la firma del preliminare, non con il rogito. Se firmi un impegno a comprare, quindi, l'agente può chiedere il compenso anche se poi non arrivi al rogito. Leggi questa clausola con attenzione.

Due controlli sull'agente. Deve essere iscritto al REA, il Repertorio economico amministrativo presso la Camera di commercio. Se non lo è, non ha diritto alla provvigione (L. 39/1989, art. 6). Inoltre, nel rogito le parti devono dichiarare se c'è stato un mediatore e quanto hanno pagato (d.l. 223/2006, art. 35, comma 22). Per la prima casa, la provvigione può dare una detrazione IRPEF del 19% su una spesa massima di 1.000 €.

Caparra o acconto: cosa cambia se salta la vendita

La somma iniziale può essere di due tipi, e il nome cambia le conseguenze.

• La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): se chi l'ha data non va avanti, l'altra parte la trattiene. Se non va avanti chi l'ha ricevuta, l'altra parte può recedere e pretendere il doppio. Esempio: caparra di 10.000 €. Se ti tiri indietro, perdi 10.000 €. Se si tira indietro il venditore, ti restituisce 20.000 €.
• L'acconto: è un semplice anticipo sul prezzo. Se il contratto non si chiude, va restituito, salvo eventuali danni.

Se nel contratto c'è scritto solo «acconto», non dare per scontato che sia una caparra. Chiedi al notaio o al professionista che ti affianca quale delle due è.

Quanto ti tutela la trascrizione

Un contratto preliminare si può trascrivere nei registri immobiliari. Così, se il proprietario venderà la casa ad altri o la ipotecherà, l'impegno con te resta valido. Lo dice l'art. 2645-bis c.c.: l'effetto della trascrizione dura fino a un anno dalla data convenuta per il rogito, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione.

Se il venditore non firma il rogito, puoi chiedere al giudice una sentenza che produce gli effetti del contratto (art. 2932 c.c.). Non è una strada rapida: meglio evitare che il problema nasca.

Prima di versare la caparra, chiedi una visura ipotecaria. Ti dice se l'immobile ha ipoteche o pignoramenti. Se ci sono, la vendita può non chiudersi, o chiudersi in tempi lunghi.

Cosa controllare prima di firmare

• Il prezzo di vendita è scritto in cifre e in lettere, oppure c'è un criterio di calcolo chiaro.
• Il termine entro cui comprare è indicato, e dice cosa succede se non compri.
• Sai se sei obbligato a comprare o solo libero di farlo.
• È scritto se e quanta parte del canone viene scalata dal prezzo.
• La somma iniziale è chiamata caparra o acconto, e le conseguenze sono scritte.
• Il proprietario ha titolo a vendere: chiedi la visura catastale e quella ipotecaria.
• Per la provvigione, c'è un accordo scritto su importo, parte del contratto e data di pagamento.

E se non paghi il canone?

Se smetti di pagare il canone, il proprietario può chiedere lo sfratto per morosità. Lo spiega la pagina sullo sfratto per morosità. Anche la somma versata come scalo sul prezzo può andare persa, a seconda di come è scritto il contratto: leggi bene le clausole di risoluzione prima di firmare.

Se la parte di affitto segue le regole del contratto 4+4, come succede spesso, valgono le regole di durata, disdetta e aggiornamento dell'affitto previste per quel tipo di contratto.

In pratica

• Chiedi per iscritto su quale parte del contratto matura la provvigione dell'agente, quanto è e quando si paga.
• Verifica che l'agente sia iscritto al REA della Camera di commercio.
• Fai distinguere nel contratto la caparra dall'acconto, e scrivi le conseguenze se salta la vendita.
• Calcola il costo totale: canone pagato, somma che viene scalata dal prezzo, imposte e spese notarili.
• Fai registrare il contratto di affitto entro 30 giorni, come spiega la guida su come registrare un contratto d'affitto.

Domande frequenti

Posso uscire dal rent to buy prima della scadenza?

Dipende da cosa dice il contratto. Se hai solo un diritto di scelta, puoi di norma non comprare alla scadenza, ma i canoni già pagati restano tuoi costi. Se hai firmato un impegno a comprare, uscire può costarti la caparra o altre penali.

Se il proprietario non vende, cosa succede?

Puoi chiedere al giudice di sentenziare la vendita, con la procedura dell'art. 2932 c.c. Nel frattempo, se hai trascritto il preliminare, sei tutelato contro eventuali vendite o ipoteche a terzi. Chiedi al professionista che ti assiste di valutare il caso.

Devo avere già il mutuo?

Non è obbligatorio firmarlo subito, ma è utile sapere in anticipo se la banca concederà il finanziamento alle condizioni del contratto. Se non ottieni il mutuo alla scadenza, la caparra potrebbe essere in gioco. Leggi la clausola sul mutuo prima di firmare.

Fonti

• Codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria)
• Codice civile, art. 1755 (provvigione del mediatore)
• Testo unico imposta di registro, DPR 131/1986
• Legge 431/1998 (locazioni abitative)

Per altri approfondimenti sul rent to buy, la guida sul compromesso preliminare spiega cosa deve contenere il documento e quando conviene trascriverlo.