Affittare casa: cosa sapere prima di firmare (disdetta, TARI, detrazioni)

Prima di firmare un affitto devi sapere quattro cose: che tipo di contratto stai firmando, come e quando puoi disdirlo, chi paga la TARI e le altre spese, e quanto versi all'inizio. Il contratto decide quasi tutto, quindi leggilo con calma prima di firmare.

Che tipo di contratto stai firmando?

Il contratto è il documento che fissa durata, canone e regole dell'affitto. Per le case di abitazione la legge 431 del 1998 prevede più tipi di contratto, e ognuno ha regole diverse.

Il contratto a canone libero, detto 4+4, dura 4 anni e si rinnova per altri 4, salvo disdetta motivata. Il canone concordato, detto 3+2, dura 3 anni e si rinnova per 2, con un canone entro gli accordi territoriali del tuo comune. Il contratto transitorio serve per esigenze documentate e dura da 1 a 18 mesi. Il contratto per studenti dura da 6 mesi a 3 anni.

Leggi nel contratto il tipo esatto, la data di scadenza e il canone. Se il tipo non è scritto, chiedi al proprietario di indicarlo per iscritto prima di firmare. Per capire il contratto più diffuso leggi Contratto 4+4: come funziona.

Quando e come puoi disdire il contratto?

Alla prima scadenza il proprietario può disdire solo per i motivi previsti dalla legge, per esempio uso proprio o di un familiare, vendita o ristrutturazione. Deve darti un preavviso di 6 mesi. Alla seconda scadenza la disdetta è libera, sempre con 6 mesi di preavviso.

Tu, come inquilino, puoi lasciare prima della scadenza per gravi motivi, con 6 mesi di preavviso. Il contratto può prevedere condizioni diverse, quindi controllalo prima di firmare.

La data conta più di tutto. Segna sul calendario la scadenza e il termine di preavviso, e manda la comunicazione in forma scritta. Per i dettagli leggi Disdetta del contratto: termini.

Chi paga la TARI e le altre spese?

La TARI, la tassa sui rifiuti, la paga chi occupa l'immobile. Se vivi nella casa in affitto, la paghi tu. Verifica con il Comune come è intestata la tua utenza.

Le spese condominiali si dividono in base alla loro natura: alcune restano al proprietario, altre passano all'inquilino. Il contratto deve dirti chi paga cosa. Per la divisione concreta leggi Spese tra inquilino e proprietario: chi paga cosa.

Quanto versi all'inizio?

All'inizio versi il deposito cauzionale, cioè la somma che il proprietario tiene come garanzia. Per legge non può superare 3 mensilità, e sulla somma maturano interessi legali.

Esempio: canone di 800 € al mese. Il deposito massimo è 3 × 800 € = 2.400 €. Se il proprietario chiede di più, puoi contestarlo.

Il contratto va poi registrato entro 30 giorni dalla firma. È un obbligo: un contratto non registrato è nullo e prevede sanzioni.

La tassa di registrazione è il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 €. Esempio: canone di 800 € al mese, cioè 9.600 € l'anno. Il 2% è 192 €. Se il proprietario sceglie la cedolare secca, non si pagano registro e bollo. Per la procedura leggi Registrare un contratto d'affitto e Deposito cauzionale: quanto e quando si restituisce.

Chi paga l'IMU?

L'IMU, l'imposta municipale sugli immobili, la paga il proprietario, non tu. Non devi versarla al suo posto.

Per i contratti a canone concordato il proprietario può avere una riduzione dell'IMU al 75%. Non è uno sconto per te, ma può incidere sulle condizioni che ti propone. La legge che regola l'IMU è la legge 160 del 2019.

Si può detrarre o scaricare qualcosa?

Lo sconto fiscale più citato riguarda il proprietario: la cedolare secca. È un'imposta sostitutiva sul canone, al 21%. Per i contratti concordati nei comuni previsti è al 10%. Con la cedolare non si pagano registro e bollo, ma il canone resta bloccato e il proprietario rinuncia agli aggiornamenti ISTAT.

Esempio: canone annuo di 9.600 €, cedolare al 21%. L'imposta è 9.600 € × 21% = 2.016 €.

Per l'inquilino non ti indico una percentuale di detrazione generica sull'affitto, perché dipende dalla tua situazione personale e dal tipo di contratto. Controlla le guide fiscali dell'Agenzia delle Entrate o chiedi a un commercialista per il tuo caso.

Cosa cambia con la cedolare secca?

Con la cedolare secca il proprietario paga un'imposta sostitutiva sul canone invece dell'IRPEF ordinaria. Per te non cambia il canone da pagare, ma il contratto può avere clausole diverse sugli aumenti.

Se il contratto non è con cedolare secca, il canone può aumentare nel tempo secondo l'indice ISTAT, ma solo se il contratto lo prevede. Controlla che la clausola sia scritta, non sottintesa.

Cosa succede se non paghi o se la casa non si libera?

Se non paghi il canone, il proprietario può chiedere lo sfratto per morosità. Se il contratto scade e nessuno lo rinnova, può chiedere lo sfratto per finita locazione.

Lo sfratto non è un'uscita automatica: il giudice deve convalidarlo, e tu puoi opporti nei modi previsti dalla legge. Se hai difficoltà a pagare, parlane subito con il proprietario e fatti dare un accordo per iscritto. Per i passaggi leggi Inquilino che non paga: cosa fare.

Affitto normale o affitto breve?

L'affitto breve dura al massimo 30 giorni e non si registra. La cedolare è al 21% per la prima unità locata e al 26% dalla seconda alla quarta. Chi affitta in questo modo deve esporre il codice CIN negli annunci.

Se il tuo caso è un affitto di pochi giorni, leggi Affitto breve: regole 2026 prima di decidere. Per una famiglia che cerca una casa dove vivere, il contratto a canone libero o concordato è la strada più comune.

In pratica

• Leggi il tipo di contratto, la scadenza e il canone prima di firmare.
• Segna sul calendario la data di disdetta e il preavviso di 6 mesi.
• Chiedi come è intestata la TARI e quali spese condominiali restano a tuo carico.
• Verifica che il contratto sia registrato entro 30 giorni dalla firma.
• Controlla che il deposito non superi 3 mensilità.

Domande frequenti

Chi paga la TARI se vivo in affitto?

Di solito la paga chi occupa l'immobile, quindi tu. Verifica con il Comune come è intestata la tua utenza, perché le situazioni possono variare.

Posso lasciare la casa prima della scadenza?

Sì, ma con preavviso. Per gravi motivi devi dare 6 mesi di preavviso, salvo che il contratto preveda condizioni diverse. Uscire prima senza un motivo previsto può comportare costi, quindi leggi bene il contratto.

Posso riavere il deposito?

Sì, alla fine del contratto, se non ci sono danni o spese da pagare. Il deposito non può superare 3 mensilità. Per le regole di restituzione leggi Deposito cauzionale: quanto e quando si restituisce.

Fonti

• Legge 431/1998 (locazioni abitative)
• Legge 392/1978 (locazioni)
• Agenzia delle Entrate — cedolare secca
• Legge 160/2019 (IMU)