Affitto breve: regole 2026

L'affitto breve è un contratto di locazione di una casa che non dura più di 30 giorni. Sul primo appartamento affittato così nell'anno paghi la cedolare secca al 21%; dalla seconda alla quarta unità paghi il 26%.

Se superi i 30 giorni, il contratto non è più un affitto breve e segue le regole dell'affitto ordinario. Se affitti più di quattro unità, la legge considera l'attività come impresa, e il discorso cambia.

Cos'è l'affitto breve in parole semplici

Si chiama «breve» perché ogni contratto dura poco, al massimo 30 giorni. Lo scelgono turisti, lavoratori in trasferta e chi deve restare in città per qualche settimana.

Il proprietario può affittare direttamente all'ospite oppure passare da una piattaforma online che mette in contatto le due parti. In entrambi i casi valgono la stessa durata massima e gli stessi obblighi fiscali.

La regola principale è nell'articolo 4 del decreto legge 50 del 2017. Per questi contratti non serve la registrazione che si fa con l'affitto ordinario. Restano però altri obblighi, come il codice CIN e le imposte sui canoni.

Come funziona passo per passo

Se vuoi affittare in breve, segui questa sequenza:

• Verifica di essere il proprietario o di avere il diritto di affittare la casa.
• Leggi il regolamento del condominio e chiedi all'amministratore se ci sono divieti.
• Controlla sul sito del tuo Comune se esistono regole locali per le case in affitto breve.
• Ottieni il codice CIN e scrivilo in ogni annuncio.
• Tieni un conto preciso dei canoni incassati nell'anno, perché su quelli calcoli la cedolare.

Quanto si paga con la cedolare secca

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: al posto dell'Irpef ordinaria paghi una percentuale fissa sul canone incassato. Puoi sceglierla solo se sei una persona fisica che affitta un immobile abitativo e non agisci come impresa.

Le aliquote da conoscere sono due. Il 21% vale per la prima unità affittata nell'anno. Il 26% vale dalla seconda alla quarta unità locata nell'anno, come previsto dalla legge 213 del 2023.

Esempio inventato. Hai due appartamenti affittati in breve, e ognuno incassa 10.000 € nell'anno.

• Cedolare sul primo appartamento (21%): 10.000 × 21% = 2.100 €.
• Cedolare sul secondo appartamento (26%): 10.000 × 26% = 2.600 €.
• Totale di cedolare nell'anno: 4.700 €.

Con i tuoi numeri il calcolo cambia, ma il metodo è questo. Le cifre precise per la tua situazione le trovi sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Il codice CIN: cos'è e dove va messo

Il CIN è il codice identificativo nazionale. È obbligatorio e va esposto negli annunci di affitto breve, per esempio nella pagina della piattaforma dove pubblichi la casa. La regola è nell'articolo 13-ter del decreto legge 145 del 2023.

Se pubblichi un annuncio senza il codice, sbagli. Prima di mettere online la casa, verifica sul sito ufficiale come ottenerlo e come inserirlo.

Per i dettagli leggi come funziona il codice CIN per gli affitti brevi.

Cosa può limitare l'affitto breve

La legge nazionale non è l'unico limite. Il regolamento del condominio può vietare o limitare gli affitti brevi nel palazzo. Anche le regole locali possono limitarli, per esempio nelle zone turistiche.

Prima di iniziare, leggi il regolamento condominiale e chiedi all'amministratore se ci sono divieti. Poi verifica sul sito del tuo Comune se esistono regole locali. Questi controlli ti aiutano a evitare sanzioni e liti con i vicini.

Affitto breve o affitto lungo: come scegliere

L'affitto breve richiede più gestione: pulizie, arrivi e partenze degli ospiti, annunci, rapporti con chi soggiorna. Non è un lavoro che si fa una volta sola. Per vedere quanto pesano i costi reali, leggi come gestire un affitto breve e quali costi aspettarsi.

L'affitto lungo richiede meno lavoro, ma ti lega a un inquilino per più anni. Spesso segue il contratto 4+4, con regole sulla durata e sulla disdetta diverse da quelle dell'affitto breve.

Per confrontare le due strade con più dettagli, leggi affitto tradizionale o affitto breve: il confronto.

Gli errori più comuni

• Firmare un contratto di durata superiore a 30 giorni e chiamarlo «breve». Così esci dalla disciplina dell'affitto breve.
• Pubblicare l'annuncio senza il codice CIN.
• Non sommare tutte le unità affittate nell'anno, e così sbagliare l'aliquota della cedolare.
• Dare per scontato che la casa si possa affittare in breve senza aver letto il regolamento condominiale.

In pratica

• Controlla che ogni contratto di affitto breve duri al massimo 30 giorni.
• Conta le unità che affitti nell'anno: dalla quinta in poi la legge considera l'attività come impresa.
• Verifica sul sito ufficiale come ottenere il codice CIN e mettilo in ogni annuncio.
• Leggi il regolamento condominiale e chiedi all'amministratore prima di iniziare.

Domande frequenti

Quanto può durare al massimo un affitto breve?

Il limite è 30 giorni. Un contratto più lungo non è un affitto breve e segue le regole dell'affitto ordinario. Scegli la durata prima di firmare, non dopo.

Quale cedolare pago se affitto più appartamenti?

Sul primo appartamento affittato nell'anno paghi il 21%. Dal secondo al quarto paghi il 26%. Con più di quattro unità l'attività è considerata impresa e il discorso cambia.

Serve il codice CIN anche per un solo appartamento?

Sì. Il codice CIN è obbligatorio per chi pubblica un annuncio di affitto breve, anche con una sola casa. Va esposto nell'annuncio.

Devo registrare il contratto di affitto breve?

No, per questi contratti non serve la registrazione prevista per l'affitto ordinario. Restano invece in vigore gli altri obblighi, come il codice CIN e la dichiarazione dei redditi.

Fonti

• Decreto legge 50/2017, art. 4 (affitti brevi)
• Agenzia delle Entrate: cedolare secca sugli affitti
• D.lgs. 23/2011 (cedolare secca)