Agenzia immobiliare: quanto prende su vendita e affitto, e quando si paga

La provvigione è il compenso dell'agenzia immobiliare per il suo lavoro di mediazione. Non esiste una percentuale uguale per tutti: la misura si concorda con te per iscritto. Se non è stata pattuita, si applicano le tariffe professionali o gli usi della Camera di commercio. Per la vendita, di regola, la provvigione matura alla firma del preliminare, non al rogito.

Cos'è la provvigione e chi la paga

La provvigione è la somma che l'agenzia guadagna per averti messo in contatto con la controparte e per aver portato l'operazione a buon fine. In gergo si dice anche «commissione» o «mediazione». Può essere a carico tuo, di chi vende, o di entrambi, a seconda dell'incarico che firmi.

Il codice civile dice che l'agente immobiliare, cioè il mediatore, ha diritto alla provvigione quando il contratto si conclude per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.). Quindi il diritto nasce dal risultato, non dal fatto che l'agenzia ti abbia mostrato delle case.

Quanto prende l'agenzia: cosa dice la legge

La legge non fissa un numero valido per tutte le operazioni. Se la provvigione non è stata pattuita, la misura è quella delle tariffe professionali o degli usi della Camera di commercio. Per questo, prima di firmare qualsiasi cosa, devi avere sotto gli occhi la cifra o la percentuale scritta.

La regola più importante riguarda il mediatore senza iscrizione. L'agente deve essere iscritto al REA presso la Camera di commercio (legge 39/1989). Se non è iscritto, non ha diritto alla provvigione. Puoi verificarlo chiedendo il numero di iscrizione e controllandolo nel registro della Camera di commercio.

Quando si paga: vendita e affitto

Per la vendita, il momento tipico è la firma del preliminare (compromesso). In quel momento il contratto tra venditore e acquirente diventa vincolante, e la provvigione matura. Se poi il rogito non si fa, il diritto dell'agenzia può essere discusso, e dipende da cosa hai firmato. Per questo è bene che l'incarico dica con precisione quando si paga.

Per l'affitto il momento lo decide l'incarico scritto. In mancanza di una regola diversa, il diritto nasce quando il contratto di locazione è concluso grazie all'agenzia. Leggi il documento prima di firmarlo e segna la data in cui dovresti pagare.

Nel rogito di vendita, il notaio fa dichiarare alle parti se c'è stato un mediatore e quanto è stato pagato (art. 35, comma 22, d.l. 223/2006). Quindi l'importo pagato all'agenzia non resta nascosto: compare nell'atto.

Esempio con numeri tondi

Esempio. Stai comprando una casa da 100.000 €. Nell'incarico hai firmato una provvigione di 5.000 € a carico tuo.

• Firmi il preliminare: l'agenzia maturerebbe la provvigione di 5.000 €.
• Se il contratto arriva al rogito, la somma è quella pattuita.
• Il notaio riporta nell'atto che c'è stato un mediatore e l'importo che hai pagato.

Se invece l'incarico prevedeva il pagamento solo al rogito, la data cambia, ma la cifra resta quella scritta. Ricorda che il costo dell'agenzia si somma alle imposte e alle spese del notaio, quindi conviene metterlo in conto fin dall'inizio.

Quando l'agenzia può chiedere soldi e quando no

Chiedi sempre un incarico scritto prima di iniziare le visite. Nel documento devono comparire: il nome dell'agenzia, il numero di iscrizione al REA, la misura della provvigione, il momento del pagamento e chi la paga.

Fermati e chiedi spiegazioni per iscritto se l'agenzia ti chiede somme di denaro senza un contratto firmato, o prima di aver concluso qualcosa. Per capire cosa succede a una somma già versata, leggi la differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale e il caso dell'acconto o caparra se salta la vendita. Il diritto alla restituzione dipende dal contratto che hai firmato.

Se l'operazione non va in porto, chiedi per iscritto la restituzione delle somme che non sono dovute. Conserva ricevute, mail e messaggi. Se la controversia non si risolve, puoi rivolgerti a un avvocato.

La detrazione fiscale per la prima casa

Se compri la prima casa, la legge prevede una detrazione IRPEF del 19% sulla provvigione pagata all'agente immobiliare (art. 15, comma 1, lettera b-bis, TUIR). La detrazione si calcola su un importo massimo di 1.000 €: al massimo puoi recuperare 190 € di imposta.

Esempio. Provvigione pagata: 1.000 €. Detrazione: 19% di 1.000 € = 190 €. Se hai pagato 5.000 €, la detrazione si calcola comunque sul massimo di 1.000 €, quindi resta 190 €.

Per ottenere la detrazione devi poter dimostrare il pagamento: conserva fattura o ricevuta e la prova del versamento. Verifica con il tuo commercialista come inserirla nella dichiarazione dei redditi.

E se la casa viene dal notaio?

Nel rogito, il notaio si occupa dell'atto e delle formalità. La provvigione dell'agenzia, però, è un rapporto separato: non la paga il notaio e non la calcola. Chi firma l'incarico è tenuto a pagarla alle condizioni scritte. Per capire il ruolo del notaio e i suoi costi, leggi quanto costa il notaio per comprare casa.

In pratica

• Chiedi l'incarico scritto prima della prima visita, con cifra e momento del pagamento.
• Controlla che l'agenzia sia iscritta al REA: il numero deve comparire nei documenti.
• Segna la data del preliminare o del contratto d'affitto: è quasi sempre il momento in cui la provvigione matura.
• Conserva fattura o ricevuta: serviranno per la detrazione se compri la prima casa.
• Leggi come funziona la proposta d'acquisto prima di firmare qualsiasi cosa.

Domande frequenti

Quanto prende l'agenzia immobiliare per la vendita?

Non c'è una cifra valida per tutti. La provvigione si concorda con l'agenzia per iscritto. Se non è stata pattuita, si applicano le tariffe professionali o gli usi della Camera di commercio. Chiedi sempre il dato esatto prima di firmare.

Devo pagare l'agenzia se compro una casa senza che l'agenzia mi abbia fatto vedere l'immobile?

Il diritto alla provvigione nasce quando il contratto si conclude per effetto dell'intervento dell'agenzia (art. 1755 c.c.). Se l'agenzia non ha avuto un ruolo nella conclusione, di solito non ha diritto alla provvigione. Nel caso concreto, verifica con un avvocato cosa dice il tuo incarico.

Posso non pagare l'agenzia se non è iscritta al REA?

Se l'agente non è iscritto al REA presso la Camera di commercio, non ha diritto alla provvigione (art. 6, comma 2, legge 39/1989). Verifica il numero di iscrizione prima di firmare e in caso di dubbi chiedi spiegazioni per iscritto.

Fonti

• Codice civile, art. 1755 (provvigione del mediatore)
• Legge 39/1989 (agenti immobiliari)
• DPR 917/1986 (TUIR, art. 15 e detrazioni)
• Agenzia delle Entrate — guide fiscali