Mappe catastali: come consultarle gratis

La mappa catastale si consulta online sul sito dell'Agenzia delle Entrate, e per trovarla ti servono il foglio e la particella dell'immobile. Per la visura, se sei il proprietario, la consultazione online è gratuita; per la mappa controlla sul sito quali operazioni sono senza costo, perché le condizioni cambiano.

Cos'è la mappa catastale in parole semplici

La mappa catastale è il disegno del territorio di un Comune che mostra come è divisa la terra. Il territorio è diviso in fogli, e ogni foglio contiene particelle. Una particella è un pezzo di terreno oppure l'area su cui sorge un fabbricato.

Nell'annuncio o nella perizia d'asta trovi questi numeri scritti così: «foglio 12, particella 345». La mappa ti dice dove si trova un terreno o un edificio. Non ti dice com'è fatto dentro: per quello serve la planimetria, di cui parlo più avanti.

Cosa ti serve prima di cercarla

Prima di aprire il sito dell'Agenzia prepara questi dati:

• il Comune in cui si trova l'immobile;
• il foglio e la particella, che trovi nella visura, nel rogito o nella perizia;
• il subalterno, se l'immobile è una parte di un edificio più grande, come un appartamento in un condominio.

Se non sai dove leggere questi numeri, guarda come trovare foglio, particella e subalterno.

Come consultare la mappa gratis, passo per passo

1. Vai sul sito dell'Agenzia delle Entrate, nella parte dedicata ai servizi catastali.
2. Cerca l'immobile per Comune, inserendo foglio e particella, seguendo le indicazioni che il sito mostra a schermo.
3. Controlla che il numero di particella coincida con quello scritto nel documento che hai in mano. Se non coincide, fermati e cerca la causa prima di andare avanti.
4. Prima di richiedere un documento ufficiale, leggi il costo indicato sul sito. Non dare per scontato che sia gratis solo perché la consultazione lo è.
5. Salva o stampa la schermata con la data di consultazione, così potrai confrontarla con i documenti successivi.

Mappa, visura e planimetria: non sono la stessa cosa

Sono documenti diversi, e confonderli porta a errori.

La mappa mostra la posizione e la forma della particella. La visura catastale ti dice i dati identificativi dell'immobile: foglio, particella, subalterno, categoria, rendita e intestatari. La visura per il proprietario è gratuita online; per altri soggetti è a pagamento.

La planimetria è il disegno dell'appartamento, con le stanze e le misure. Per chiederla bisogna essere il titolare dell'immobile o un suo delegato. Trovi come ottenerla nella guida dedicata alla planimetria catastale.

Un esempio con numeri tondi

Esempio inventato. Mettiamo che l'immobile sia al foglio 12, particella 345, subalterno 7.

Con questi tre numeri cerchi l'unità nel sito. La mappa ti mostra la particella e la sua posizione. La visura ti conferma il subalterno e la categoria, per esempio A/2 per un appartamento. Se la perizia riporta un numero diverso, non andare avanti: chiedi chiarimenti prima di fare qualsiasi offerta.

Come confrontare la mappa con lo stato reale

La mappa va confrontata con la perizia e con la planimetria. Guarda la forma del lotto, i confini con le altre particelle e la presenza di eventuali ampliamenti non segnati.

Quando ciò che disegna il catasto non corrisponde a ciò che c'è davvero, si parla di difformità. Se la trovi, leggi come capire la conformità catastale e quando serve verificarla. La legge che disciplina la conformità catastale negli atti è la legge 52 del 1985, all'articolo 29: il rogito deve riportare i dati catastali e la dichiarazione di conformità.

La mappa non ti dice nemmeno se l'edificio è stato costruito con tutti i titoli necessari. Per quello devi leggere la perizia e chiedere al professionista che ti affianca.

Gli errori più comuni

• Cercare con l'indirizzo invece che con foglio e particella. L'indirizzo non sempre coincide con i dati catastali.
• Usare la mappa come prova di regolarità edilizia. La mappa non certifica che la costruzione sia in regola.
• Fidarsi di una stampa vecchia. Controlla sempre la data di consultazione e confrontala con l'atto più recente.
• Leggere le quotazioni OMI come prezzi di mercato. Le quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare sono valori indicativi per zona e tipologia, da usare solo per un confronto.

In pratica

• Prendi foglio, particella e subalterno dall'atto o dalla perizia, non da un annuncio.
• Cerca il dato sul sito dell'Agenzia delle Entrate e confrontalo con la visura.
• Controlla il costo di ogni documento prima di richiederlo.
• Se mappa e documenti non tornano, chiedi chiarimenti al notaio o al professionista prima di proseguire.

Domande frequenti

Posso vedere la mappa catastale di un immobile che non è mio?

Puoi consultare molti dati pubblici, ma per alcuni documenti le condizioni cambiano. La visura per altri soggetti è a pagamento, quindi verifica sul sito dell'Agenzia prima di richiedere qualsiasi cosa.

La mappa catastale dice se la casa è in regola?

No. La mappa mostra la posizione della particella. La regolarità si verifica con i titoli edilizi e con la perizia, e con la conformità catastale del documento.

Serve la mappa per partecipare a un'asta?

Non è obbligatoria per partecipare, ma è utile. La perizia d'asta allega visura e planimetria: con la mappa puoi verificare che foglio, particella e posizione corrispondano a quanto scritto nell'avviso.

Fonti

• Agenzia delle Entrate: visura catastale
• Normattiva: legge 52/1985, art. 29
• Agenzia delle Entrate: quotazioni OMI