Mutuo prima casa: requisiti e come ottenerlo, anche under 36 e al 100%

Per il mutuo prima casa la banca guarda tre cose: il tuo reddito, i debiti che hai già e il valore dell'immobile, che fa da garanzia. Di regola il prestito arriva fino all'80% del valore. Con garanzie integrative, come il Fondo di garanzia Consap, si può arrivare al 100%, ma la decisione finale spetta alla banca.

Cos'è il mutuo prima casa in parole semplici?

Il mutuo è un prestito che la banca ti concede per comprare casa. Lo restituisci in rate, di solito mensili, con gli interessi. Per garantire il prestito la banca iscrive un'ipoteca sull'immobile: se smetti di pagare, può chiederne la vendita.

Il mutuo garantito da ipoteca sull'immobile si chiama fondiario (art. 38 del Testo unico bancario). Di regola arriva fino all'80% del valore dell'immobile.

La banca non usa sempre il prezzo che hai concordato con il venditore. Valuta il minore tra prezzo e perizia bancaria. Come leggere questa perizia lo spiega cosa controlla la perizia della banca.

Esempio. Immobile del valore di 100.000 €, mutuo fino all'80%: 80.000 € di prestito. I restanti 20.000 € li metti tu, insieme alle spese di acquisto.

Quali requisiti chiede la banca?

Non esiste un elenco unico di requisiti valido per tutte le banche. In generale la banca controlla un reddito stabile, i debiti già in corso e la tua capacità di sostenere la rata per anni.

Prima di firmare, la banca deve valutare il tuo merito creditizio, cioè la tua affidabilità a restituire il prestito. Per capire quanto potresti ottenere in base al tuo stipendio, leggi quanto ti danno di mutuo con il tuo stipendio.

Under 36: cosa cambia con il Fondo Consap?

Il Fondo di garanzia per la prima casa è una garanzia dello Stato gestita da Consap. Copre una parte del rischio della banca. Per la prima casa garantisce mutui fino a 250.000 €.

Le percentuali di garanzia sono due:

• garanzia ordinaria del 50% della quota capitale, cioè la parte del debito che restituisci al netto degli interessi;
• garanzia dell'80% per le categorie prioritarie: under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori e assegnatari di alloggi IACP, con ISEE non superiore a 40.000 €.

L'età da sola non basta. Devi rientrare in una delle categorie prioritarie e rispettare il limite ISEE. La garanzia all'80% è prorogata fino al 31 dicembre 2027 dalla legge di bilancio 2025. I requisiti del momento possono cambiare, quindi verificali sul sito di Consap prima di presentare la domanda. Per i dettagli leggi Mutuo Consap per under 36.

Il Fondo vale anche se compri all'asta, perché garantisce il mutuo e non il tipo di vendita. In un'asta, però, il saldo va pagato entro 120 giorni dall'aggiudicazione. I tempi della banca devono rientrare in quel termine, quindi la pratica va avviata prima dell'asta.

Mutuo al 100%: si può davvero?

Si può, ma non è un diritto. Il finanziamento arriva al 100% del valore solo con garanzie integrative, come una fideiussione (una persona che garantisce il debito se tu non paghi) o il Fondo Consap. La decisione spetta alla banca, caso per caso.

Non farti guidare solo dal titolo. Chiedi sempre una simulazione basata sul valore della perizia. Per capire chi può davvero ottenerlo leggi Mutuo al 100%: chi lo può avere.

Quanto si scarica del mutuo prima casa?

Puoi detrarre dall'IRPEF il 19% degli interessi pagati sul mutuo per la prima casa, fino a 4.000 € di interessi l'anno. La detrazione massima è quindi 760 €.

Esempio. Se in un anno paghi 3.000 € di interessi, la detrazione è 570 €. La detrazione riguarda solo gli interessi, non la quota di capitale. Conserva la certificazione che la banca ti invia ogni anno sugli interessi pagati.

Per la prima casa c'è anche l'imposta sostitutiva sul mutuo: lo 0,25% dell'importo erogato, contro il 2% negli altri casi. Su un mutuo da 80.000 € sono 200 €.

Devi trasferire la residenza?

La regola sulla residenza non viene dal mutuo, ma dall'agevolazione fiscale prima casa: imposta di registro al 2% invece del 9%. Per averla, la casa deve trovarsi nel comune dove hai la residenza o dove lavori. Se non sei ancora residente lì, devi trasferire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto. Inoltre:

• non devi essere proprietario, da solo o con il coniuge, di un'altra abitazione nello stesso comune;
• non devi aver già comprato in Italia un'altra prima casa con l'agevolazione. Se l'hai fatto, devi venderla entro 2 anni.

Se vendi la casa entro 5 anni senza comprarne un'altra prima casa entro 1 anno, oppure non trasferisci la residenza nei 18 mesi, perdi l'agevolazione. In quel caso paghi la differenza d'imposta, più una sanzione del 30% e gli interessi.

Come si chiede il mutuo, passo per passo?

1. Calcola quanto puoi chiedere con una simulazione basata sul tuo reddito e sul valore dell'immobile.
2. Confronta le offerte guardando il TAEG, cioè il costo totale del credito in percentuale annua, che include interessi e spese. La differenza con il TAN è spiegata in Tasso TAN e TAEG: le differenze.
3. Presenta la domanda. La banca fa l'istruttoria e valuta il merito creditizio.
4. La banca fa valutare l'immobile con una propria perizia.
5. Prima della firma c'è un periodo di riflessione. Il termine preciso lo trovi nel documento che ti consegna la banca.
6. Firmi il contratto di mutuo davanti al notaio, nel rogito. La banca iscrive l'ipoteca a sua garanzia.

Posso cambiare idea dopo?

In parte sì. Per i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 a persone fisiche per l'acquisto di un'abitazione, l'estinzione anticipata è senza penali (art. 120-ter del Testo unico bancario). Puoi anche cambiare banca con la surroga, che è gratuita (art. 120-quater).

Domande frequenti

Posso avere il mutuo prima casa se ho meno di 36 anni?

L'età da sola non basta. Se rientri nelle categorie prioritarie e il tuo ISEE non supera 40.000 €, la garanzia del Fondo arriva all'80%. La banca valuta comunque il reddito e i debiti in corso.

Quanto posso chiedere di mutuo per la prima casa?

Di regola fino all'80% del valore dell'immobile. Con garanzie integrative si arriva al 100%. Il Fondo Consap garantisce mutui per la prima casa fino a 250.000 €.

Posso estinguere il mutuo prima della scadenza senza penali?

Per i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 a persone fisiche per l'acquisto di un'abitazione, sì: l'estinzione anticipata è senza penali. Controlla comunque il contratto per i dettagli.

In pratica

• Fai una simulazione del mutuo partendo dal valore della perizia, non solo dal prezzo.
• Confronta almeno due offerte guardando il TAEG, non solo il tasso.
• Se hai meno di 36 anni, verifica sul sito di Consap i requisiti del momento e il tuo ISEE.
• Prima di firmare, leggi il termine di riflessione indicato nel documento della banca.

Fonti

• Consap: Fondo di garanzia per la prima casa
• Banca d'Italia: guida «Comprare una casa: il mutuo»
• Legge 147/2013, art. 1 comma 48 (Fondo di garanzia prima casa)
• DPR 917/1986 (TUIR, detrazioni per interessi del mutuo)