Condono edilizio: le leggi del 1985, 1994 e 2003

Un condono non chiuso non ti dà la sicurezza che cerchi. Finché la pratica non è conclusa e il Comune non ha rilasciato il titolo, l'immobile non risulta sanato. Prima di comprare devi sapere in quale stato si trova quella pratica, non solo che esiste.

Cos'è un condono edilizio in parole semplici

Un condono è una sanatoria straordinaria: una legge che, a certe condizioni, permette di regolarizzare un abuso edilizio già costruito. Si presenta una domanda al Comune e si pagano le somme dovute. È straordinario perché non vale per ogni abuso, ma solo per quelli che la legge indica, entro i termini che la legge stessa fissa.

Il tuo titolo cita tre leggi: 1985, 1994 e 2003. Ognuna ha un ambito, scadenze e modalità diverse. Il condono del 1985 non è quello del 2003.

Qui non trovi le date, gli importi né le categorie di abuso ammesse da ciascuna legge. Cambiano da una all'altra, e il numero preciso lo trovi nel testo della legge o nel provvedimento del Comune.

Cosa vuol dire che una pratica è «non chiusa»

Una pratica di condono può trovarsi in stati diversi:

• la domanda è stata presentata ma non ancora esaminata;
• l'istruttoria è in corso, con richieste di documenti o di integrazioni;
• le somme dovute (in gergo oblazione, cioè la somma che si paga per il condono) non sono state pagate per intero;
• il Comune non ha ancora rilasciato il provvedimento finale.

In tutti questi casi l'abuso non risulta sanato. Chi compra si ritrova con un immobile che, sulla carta, non è ancora in regola.

Come controllare prima di comprare

Per capire lo stato reale della pratica puoi seguire questi passi:

• chiedi al venditore copia della domanda di condono e la prova che è stata presentata;
• chiedi al Comune lo stato della pratica, con una richiesta di accesso agli atti (vedi come si fa l'accesso agli atti in Comune);
• confronta l'immobile con la planimetria e con la perizia, perché le differenze possono indicare parti non condonate;
• chiedi per iscritto quali somme sono ancora dovute e a carico di chi.

Se scopri che l'immobile ha difformità, leggi come si distingue un abuso da una tolleranza costruttiva e che cosa significa abuso edilizio.

Cosa succede se compri con il condono aperto

La legge chiede che nell'atto di vendita sia indicato il titolo edilizio dell'immobile. Il Testo unico dell'edilizia dice che un atto tra vivi senza questa menzione è nullo (art. 46, comma 1, DPR 380/2001). Per questo il notaio controlla i titoli prima di firmare.

Un condono ancora aperto non è un titolo concluso. Chiedi al notaio come intende trattare la pratica nell'atto e quali garanzie puoi ottenere. Per il quadro generale leggi abuso edilizio e vendita: il notaio può rogitare?.

Il caso dell'asta

Nelle vendite giudiziarie la perizia deve dire se ci sono abusi e quanto costerebbe sanarli (art. 173-bis disp. att. c.p.c.). Se l'abuso è sanabile, l'aggiudicatario presenta la domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento (art. 46, comma 5, DPR 380/2001). Se non è sanabile, deve rimuoverlo a sue spese.

Questo vale anche per un immobile con condono non chiuso. Prima di fare un'offerta leggi la perizia con attenzione. Puoi partire da come leggere la perizia di un'asta.

Quanto ci vuole e chi paga

I tempi dipendono dal Comune e dalla pratica, quindi non ti posso dare cifre. Chi compra può dover pagare somme ancora dovute al Comune. Scrivi nel contratto chi le paga e entro quando, altrimenti il conto finisce a tuo carico senza che te ne accorga.

In pratica

• Chiedi al venditore la copia della domanda di condono e la prova di presentazione.
• Chiedi al Comune in quale stato è la pratica, con un accesso agli atti.
• Confronta l'immobile con la planimetria e la perizia, e segnala le differenze.
• Fatti dire per iscritto quali somme restano da pagare e chi le paga.
• Chiedi al notaio di verificare che i titoli edilizi siano indicati nell'atto.

Domande frequenti

Un condono del 1985 non chiuso è valido?

Finché la pratica non è conclusa, l'immobile non risulta sanato. Se sia valida o meno dipende dallo stato della pratica e dalla legge applicata, cose che si verificano in Comune.

Posso comprare un immobile con condono non chiuso?

Sì, ma devi sapere cosa compri. Metti in conto costi e tempi, e fatti indicare nel contratto chi si occupa della pratica e delle somme ancora dovute.

Il decreto Salva casa risolve il mio caso?

Il decreto Salva casa del 2024 ha introdotto regole nuove per le difformità (vedi cosa cambia per chi compra). Non dice nulla di preciso sul tuo condono. Per il caso concreto chiedi al Comune e a un tecnico di fiducia.

Fonti

• Testo unico dell'edilizia, DPR 380/2001
• DPR 380/2001, art. 46 (nullità e vendite giudiziarie)
• Decreto Salva casa, d.l. 69/2024