Abuso edilizio: quando va in prescrizione e cosa rischia chi compra

L'abuso edilizio non va in prescrizione come un debito: col passare degli anni non diventa regolare. Anche un piccolo abuso, come una veranda chiusa senza permesso, resta un abuso finché non viene sanato o rimosso. Se compri l'immobile, il problema passa a te.

Perché il tempo non cancella l'abuso

Un abuso è un'opera costruita senza il titolo richiesto, oppure diversa da come il titolo la descrive. Il titolo è il documento con cui il Comune autorizza o prende atto dell'intervento: permesso di costruire, SCIA o CILA, a seconda del lavoro. Se manca, l'immobile non è in regola, e il fatto che sia vecchio non cambia nulla.

Bisogna tenere separate due cose. La prima è il reato penale: per il reato esiste una prescrizione, cioè un tempo oltre il quale il processo non può più andare avanti. Il calcolo lo fa il tribunale caso per caso, e non è una cosa che puoi stimare da solo.

La seconda è la parte amministrativa, cioè l'ordine di rimuovere l'opera e le sanzioni. Il passare degli anni non la fa sparire. Per questo chi cerca «quando va in prescrizione» spesso si ferma alla risposta sbagliata. Per capire come si riconosce un abuso e come si scopre, leggi cos'è l'abuso edilizio e come si scopre.

Cosa significa «piccolo abuso»

Piccolo per te non vuol dire piccolo per la legge. Una veranda chiusa, un soppalco o una tettoia costruiti senza titolo sono abusi, anche se sembrano dettagli.

Esistono però differenze che la legge tollera. Si chiamano tolleranze costruttive: piccoli scostamenti tra il progetto e l'opera reale. Non sono abusi e non vanno sanati. La regola generale è che le misure devono restare entro una piccola percentuale rispetto al titolo. Per le unità più piccole il decreto Salva casa ha previsto soglie diverse, quindi il dettaglio va verificato caso per caso. Leggi tolleranze costruttive: cosa non è abuso.

Il decreto Salva casa del 2024 ha cambiato anche il modo in cui si sanano alcune difformità parziali. Se vuoi capire come incide sul caso che ti interessa, leggi la guida dedicata.

Cosa rischi se compri

In genere non sei tu a rispondere del reato di chi ha costruito l'opera. Però l'immobile è tuo, e i costi arrivano a te. I rischi concreti sono questi:

• Sanatoria: se l'abuso si può sanare, devi presentare la domanda e pagare la pratica tecnica e le somme previste.
• Demolizione: se l'abuso non si può sanare, la rimozione è a tuo carico. Il costo può essere alto, quindi va messo nel conto prima di offrire.
• Vendita dal notaio: nella compravendita ordinaria l'atto deve richiamare il titolo edilizio. Senza questo riferimento l'atto è nullo, secondo l'articolo 46 del Testo unico dell'edilizia (DPR 380/2001).
• Mutuo: la banca può chiedere documenti sulla regolarità edilizia prima di concedere il finanziamento. Chiedile quali vuole, prima di firmare il preliminare.

Nelle aste giudiziarie il quadro cambia in due punti. Il decreto di trasferimento non è colpito dalla stessa nullità della compravendita ordinaria. Però hai tempi precisi: la domanda di sanatoria va presentata entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento. Inoltre nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi (articolo 2922 del codice civile). Se scopri l'abuso dopo, non puoi chiedere al giudice una riduzione del prezzo per questo motivo.

La regola del rogito dal notaio è spiegata in dettaglio qui: abuso edilizio e vendita: il notaio può rogitare?.

Come lo verifichi prima di offrire

La perizia è il documento più importante. Deve dire se ci sono abusi, come sono messi a confronto con i titoli, e quanto costerebbe sanarli. La legge chiede all'esperto di indicare la regolarità edilizia e urbanistica e il costo di un'eventuale sanatoria (articolo 173-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile).

Fai così:

• Leggi la sezione della perizia sulla regolarità edilizia e cerca la parola «sanatoria» o «difformità».
• Confronta la planimetria e la visura catastale con lo stato reale: stanze, finestre, soppalchi e tettoie devono corrispondere.
• Chiedi al Comune i titoli edilizi dell'immobile. Puoi farlo con una richiesta di accesso agli atti.
• Se la perizia è vaga o non dice nulla sul tema, non dare per buona la regolarità.

Per capire come leggere la perizia, sezione per sezione, c'è una guida apposita: come leggere la perizia di un'asta.

Sanabile o non sanabile?

Un abuso è sanabile quando l'opera è conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della costruzione sia al momento della domanda. Questo principio si chiama doppia conformità: cosa significa doppia conformità. Una veranda chiusa o un soppalco possono rientrare in questo caso, oppure no. Dipende dalle regole del Comune e dalla zona.

Se l'abuso non è sanabile, la strada è la demolizione o la rimozione a tue spese. Per questo la distinzione tra le due situazioni decide il prezzo reale dell'immobile. Non fidarti di frasi generiche come «si sistema tutto»: chiedi un parere a un tecnico che legga i titoli edilizi.

In pratica

• Chiedi al Comune i titoli edilizi dell'immobile prima di fare un'offerta.
• Confronta planimetria, visura e stato reale: differenze di stanze, finestre o soppalchi vanno controllate.
• Nella perizia cerca il costo di sanatoria o di demolizione e mettilo nel calcolo della tua offerta.
• Se compri all'asta, segna la data della notifica del decreto di trasferimento: da lì partono i 120 giorni per la sanatoria.

Domande frequenti

Un abuso vecchio di vent'anni è ancora un problema?

Sì. Il tempo passato non rende regolare un'opera costruita senza titolo. Per il reato penale può entrare in gioco la prescrizione, ma l'opera resta irregolare e la questione resta sull'immobile. Chi compra la eredita.

Se il Comune non ha mai contestato nulla, l'immobile è in regola?

No. Il silenzio del Comune non è un titolo edilizio. Per sapere se l'immobile è in regola serve guardare i documenti, non verificare se qualcuno si è lamentato.

Posso comprare un immobile con un abuso?

Sì, se conosci costi e tempi prima di offrire. Metti nel calcolo il costo della sanatoria o della demolizione. All'asta, inoltre, non puoi chiedere garanzia per i vizi scoperti dopo.

Fonti

• Testo unico dell'edilizia, DPR 380/2001
• DPR 380/2001, art. 46: nullità e vendite giudiziarie
• Decreto legge 69/2024, Salva casa
• Disposizioni di attuazione c.p.c., art. 173-bis