Servitù, convenzioni edilizie e PEEP nella perizia
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Cos'è una servitù, in parole sempliciCos'è una convenzione edilizia e cos'è il PEEPDove trovi servitù e convenzioni nella periziaQuali vincoli restano dopo il decretoUn esempio con numeri tondiCosa non puoi pretendere dopoCome verificare sul Portale delle Vendite PubblicheIn praticaDomande frequentiFontiUna servitù o una convenzione edilizia può restare sulla casa anche dopo l'asta. Il decreto di trasferimento cancella ipoteche e pignoramenti, ma non tutti i vincoli. Per questo li devi cercare nella perizia prima di presentare un'offerta.
Cos'è una servitù, in parole semplici
Una servitù è un peso che grava su un immobile a vantaggio di un altro immobile. Esempio tipico: il vicino ha diritto di passare nel tuo cortile per raggiungere il suo garage. Il diritto appartiene al vicino, ma il peso resta sulla tua casa.
La servitù non compare sempre con un nome chiaro nell'annuncio. La trovi quasi sempre nella descrizione tecnica della perizia: a volte in una riga, a volte in un paragrafo dedicato.
Cos'è una convenzione edilizia e cos'è il PEEP
Una convenzione edilizia è un accordo scritto tra il Comune e chi costruisce o ristruttura. Dentro ci sono gli impegni che il proprietario prende in cambio del titolo edilizio, per esempio sull'uso dell'immobile o sulle condizioni di vendita.
Il PEEP è il piano per l'edilizia economica e popolare. Il Comune individua aree dove si costruiscono case a costo contenuto, e chi ottiene l'area firma una convenzione con dei limiti. Il limite che incontri più spesso riguarda il prezzo di rivendita: l'immobile non si può vendere liberamente, e il vincolo segue la casa anche con i proprietari successivi.
Se la casa è in edilizia convenzionata, leggi come funziona il prezzo massimo di rivendita prima di fare i conti: edilizia convenzionata all'asta e prezzo massimo di rivendita. Il dato preciso sta nella convenzione citata in perizia, non in questa guida.
Dove trovi servitù e convenzioni nella perizia
La perizia deve contenere, tra l'altro, la descrizione dei vincoli e degli oneri che gravano sull'immobile. Il perito li riporta nella sezione dedicata. Per capire come è organizzato il documento, leggi come leggere la perizia di un'asta, sezione per sezione.
Controlla questi punti:
- la sezione su vincoli e oneri, dove il perito scrive se esistono servitù attive o passive;
- eventuali riferimenti a una convenzione con il Comune, con data e numero dell'atto;
- la parola «PEEP» o «edilizia convenzionata» nella descrizione o nella scheda urbanistica;
- note sul diritto di passaggio, sull'accesso o sulle parti comuni;
- la corrispondenza tra quanto scritto e la planimetria allegata.
Se la perizia non dice nulla e hai un dubbio, non dare per scontato che non ci sia niente. Chiedi chiarimenti prima dell'offerta, oppure verifica i documenti che il perito ha allegato.
Quali vincoli restano dopo il decreto
Il decreto di trasferimento cancella ipoteche e pignoramenti. Quali oneri restano e quali cadono lo vedi nelle pagine dedicate: vincoli e oneri che restano a chi compra e vincoli e oneri che vengono cancellati con il decreto.
In generale, le servitù e i vincoli urbanistici restano sulla casa. Restano anche i diritti di terzi che valgono contro chi compra. Le convenzioni edilizie vanno lette caso per caso, perché dipendono da come sono state stipulate e trascritte. Il numero preciso delle regole lo trovi nell'atto e nell'avviso di vendita, non in una guida generale.
Un esempio con numeri tondi
Esempio inventato. Immaginiamo un bilocale con prezzo base 100.000 € e offerta minima 75.000 €, cioè tre quarti del prezzo base. L'avviso chiede una cauzione del 10 % sull'offerta.
La perizia segnala un diritto di passaggio a favore del vicino e una convenzione edilizia che limita il prezzo di rivendita.
- Il diritto di passaggio resta sulla casa: chiediti se incide sull'uso quotidiano del cortile.
- Anche la convenzione può restare (va verificato caso per caso nella perizia e nell'avviso): se resta, quando vorrai vendere il prezzo non sarà libero.
- Se offri 80.000 €, la cauzione del 10 % è di 8.000 €.
Un prezzo d'asta più basso non è un vantaggio automatico. Un vincolo di rivendita può ridurre quanto recupererai in futuro. Fai i conti sul prezzo che potresti ottenere davvero, non solo su quello d'asta.
Cosa non puoi pretendere dopo
Nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi della cosa (art. 2922 del codice civile). Se scopri un vincolo che non avevi letto, non puoi chiedere di abbassare il prezzo per questo motivo. Per questo conta leggere la perizia prima dell'offerta, non dopo l'aggiudicazione.
Lo stesso vale per la regolarità edilizia. Se la casa ha abusi, il perito ne parla nella sezione dedicata. Leggi abusi edilizi in una casa all'asta e cosa si può sanare per capire quali costi possono aggiungersi.
Come verificare sul Portale delle Vendite Pubbliche
L'avviso di vendita è pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche, il sito del Ministero della Giustizia. Lì cerchi il lotto, controlli se la perizia è allegata e verifichi se ci sono integrazioni o note successive.
Se trovi una differenza tra avviso e perizia, chiedi chiarimenti nei modi indicati nel bando prima di presentare l'offerta.
In pratica
- Cerca nella perizia la sezione su vincoli e oneri e leggi per intero ogni riga su servitù e convenzioni.
- Annota se compare la parola PEEP o edilizia convenzionata, e recupera il numero della convenzione.
- Chiedi a chi ti affianca se un vincolo incide sull'uso della casa o sul prezzo di rivendita.
- Confronta la planimetria allegata con lo stato di fatto, per capire se ci sono passaggi o accessi non dichiarati.
- Prima di offrire, calcola quanto potresti ricavare rivendendo, non solo il prezzo d'asta.
Domande frequenti
Una servitù fa sempre perdere valore alla casa?
Non sempre. Un passaggio di pochi metri può incidere poco, mentre un diritto che limita l'uso del cortile può incidere molto. La perizia dice cosa c'è; il peso sul valore lo valuti tu, con l'aiuto di chi ti affianca.
Se la convenzione fissa un prezzo massimo di rivendita, posso vendere a un prezzo più alto?
No, se la convenzione lo vieta. Il limite vale anche per chi compra dopo di te. Il numero preciso e le regole di calcolo stanno nella convenzione, non in questa guida.
Il decreto di trasferimento cancella anche i vincoli del PEEP?
Dipende dal vincolo e da come è stato trascritto. Non dare nulla per scontato: verifica nella perizia e nell'avviso quali oneri restano e quali vengono cancellati.
Fonti
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
