Foglio, particella, subalterno: l'identificazione catastale in perizia
In questa pagina
Cos'è l'identificazione catastale in parole sempliciDove li trovi in periziaPerché la mappa del catasto conta più dell'indirizzoCosa controllare nei tre numeriCosa succede se il catasto non corrisponde alla casa realeCosa cambia se l'asta riguarda una quota o più unitàGli errori più comuniIn praticaDomande frequentiFontiFoglio, particella e subalterno sono i tre numeri che identificano un immobile nel catasto. Li trovi nella perizia, di solito nella prima parte, e servono a capire se l'immobile descritto è davvero quello che stai guardando. Se i numeri non tornano, non c'è nessun prezzo che valga la pena di esaminare.
Cos'è l'identificazione catastale in parole semplici
Il catasto è il registro dove lo Stato tiene l'elenco di tutti gli immobili, con i dati di ciascuno. Ogni immobile ha un codice fatto di tre parti:
- Foglio: il numero della mappa del comune in cui si trova l'immobile.
- Particella: il numero del terreno o della costruzione sulla mappa.
- Subalterno: il numero che distingue le singole unità dentro la stessa particella, per esempio due appartamenti in uno stesso palazzo.
Nell'annuncio d'asta trovi di solito il comune, l'indirizzo e a volte i tre numeri. Nell'avviso di vendita, che si pubblica sul Portale delle Vendite Pubbliche (PVP, il sito del Ministero della Giustizia dove stanno tutti gli avvisi delle aste giudiziarie, pvp.giustizia.it), il lotto viene descritto con gli stessi dati. La perizia è il documento tecnico del perito, più dettagliato, e riporta il dato catastale con la visura allegata.
Il catasto non dice tutto: non ti dice se la casa è regolare, se i muri sono dove dovrebbero essere o se il balcone è stato chiuso. Dice solo quale unità è registrata sotto quei numeri. Per questo l'identificazione è il primo controllo, non l'ultimo.
Dove li trovi in perizia
Cerca la sezione dedicata alla identificazione del bene. Di solito contiene:
- il comune e il catasto (fabbricati o terreni);
- foglio, particella e subalterno;
- la categoria catastale (per esempio A/2 per un appartamento, C/6 per un box);
- la rendita catastale e la consistenza, cioè le stanze o i metri quadri registrati.
La perizia allega di solito la visura catastale, cioè l'estratto del catasto con i dati dell'unità, e la planimetria, il disegno in pianta. Confronta i numeri scritti nel testo con quelli della visura: se non coincidono, chiedi al perito di chiarire prima di fare un'offerta.
Un esempio. L'annuncio dice «appartamento al piano terzo, Foglio 12, particella 345, subalterno 7». La perizia riporta Foglio 12, particella 345, subalterno 17. Il numero è diverso di una sola cifra, ma la differenza può voler dire un altro appartamento, o un box, o una cantina. Non dare per scontato che sia un refuso: fattelo confermare.
Perché la mappa del catasto conta più dell'indirizzo
L'indirizzo può essere scritto in modi diversi nei documenti, con numeri civici cambiati nel tempo o con scale e interni non indicati. Il codice catastale invece identifica una sola unità. Per questo il foglio, la particella e il subalterno sono il riferimento più sicuro per la verifica.
Quando la perizia descrive un immobile con la stessa particella ma subalterno diverso da quello che hai visto nell'annuncio, può trattarsi di due unità distinte nello stesso palazzo. Succede spesso con appartamenti e cantine o box venduti separatamente. Il lotto deve corrispondere all'unità indicata nell'avviso, non ad un'altra del palazzo.
Cosa controllare nei tre numeri
Fai questa verifica in ordine. Ogni passaggio è semplice, ma saltarne uno è il modo più comune di sbagliare lotto.
- Confronta i tre numeri dell'avviso di vendita con quelli della perizia. Devono essere identici.
- Confronta i tre numeri della perizia con quelli della visura allegata. Devono corrispondere.
- Verifica che la categoria catastale sia coerente con quello che è: un box non dovrebbe essere descritto come abitazione A/2.
- Controlla che la consistenza (vani o metri quadri) sia compatibile con la planimetria.
- Se il lotto comprende più unità, verifica che ogni subalterno sia indicato e spiegato.
Se trovi una discordanza, non è detto che la vendita sia viziata: può essere un errore di battitura nell'avviso. Ma va chiarito con il professionista delegato, che gestisce la vendita, prima di presentare l'offerta.
Cosa succede se il catasto non corrisponde alla casa reale
Il catasto registra l'unità come è stata dichiarata. Se la casa è stata modificata, per esempio con una parete abbattuta o una stanza ricavata in un ex balcone, la planimetria catastale può non corrispondere allo stato di fatto. Questo non significa che la casa sia abusiva, ma significa che va aggiornata al catasto e che il perito dovrebbe segnalarlo.
Il tema della conformità catastale è trattato con dettaglio nella guida Conformità catastale nella perizia: cosa controllare. Per la differenza tra planimetria e stato reale, leggi Planimetria catastale e stato di fatto: le differenze da notare.
Un caso diverso sono gli abusi edilizi. Il catasto non è un permesso edilizio: un immobile può essere regolare al catasto e irregolare dal punto di vista urbanistico, o viceversa. Per questo l'identificazione catastale va letta insieme alla parte urbanistica della perizia.
Cosa cambia se l'asta riguarda una quota o più unità
In alcune aste si vende solo una quota dell'immobile, per esempio la metà indivisa di un appartamento di cui un'altra metà appartiene a un comproprietario. In questo caso i tre numeri restano gli stessi, ma il lotto è la quota, non l'intera unità. Leggi bene la descrizione: chi compra una quota diventa comproprietario con altri, e non ha l'uso esclusivo dell'immobile.
Se il lotto è composto da più subalterni, per esempio appartamento più cantina, ogni subalterno va identificato. Controlla che tutti siano elencati nell'avviso e che la perizia li descriva entrambi. Un lotto con un subalterno mancante può non corrispondere a ciò che ti aspetti di comprare.
Gli errori più comuni
- Fidarsi del solo indirizzo senza controllare i tre numeri.
- Non confrontare la perizia con la visura allegata.
- Ignorare la categoria catastale: un box venduto come appartamento è un errore grave.
- Pensare che il catasto garantisca la regolarità edilizia: non è così.
In pratica
- Trova nell'avviso di vendita sul PVP i tre numeri del lotto: foglio, particella, subalterno.
- Confrontali con quelli scritti nella perizia e con la visura allegata.
- Controlla che la categoria catastale corrisponda al tipo di immobile che ti interessa.
- Se qualcosa non torna, chiedi chiarimenti al professionista delegato prima di fare un'offerta.
- Leggi come si confronta la perizia nella guida Come leggere la perizia di un'asta, sezione per sezione.
Domande frequenti
Il foglio e la particella bastano per identificare l'immobile?
Di solito no, da soli non bastano. Il subalterno serve per distinguere le unità dentro la stessa particella, per esempio due appartamenti o un appartamento e un box nello stesso palazzo. Usa sempre tutti e tre i numeri.
Posso controllare il catasto da solo?
Sì, per il proprietario la visura è gratuita online sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Per altre persone il servizio è a pagamento. Il perito allega comunque la visura alla perizia, e puoi usarla come punto di partenza.
Se il subalterno nella perizia è diverso da quello nell'annuncio, cosa faccio?
Non presentare un'offerta finché non hai chiarito. Può essere un errore di battitura oppure un'altra unità del palazzo. Chiedi conferma al professionista delegato, indicato nell'avviso.
Il catasto dice che la casa è di una certa categoria: è sempre quella reale?
Non è detto. La categoria è quella dichiarata al catasto. Se l'uso reale è diverso, per esempio un locale usato come abitazione, va segnalato. Il perito deve descrivere lo stato di fatto.
Fonti
Nello stesso capitolo
Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
