Cantine, posti auto e pertinenze nella perizia

Cos'è una pertinenza, in parole semplici

Una pertinenza è un bene che serve a un altro bene, il principale. La cantina serve all'appartamento, il box serve alla casa. Il legame è stabile: la pertinenza di solito non ha senso senza l'immobile principale.

Nella perizia la parola può comparire in più forme: «pertinenza», «accessorio», «box», «posto auto», «cantina». Il lotto è l'unità messa in vendita con un suo prezzo base. Un lotto può contenere più cose, per esempio un appartamento e la sua cantina.

Dove trovi cantina e posto auto nella perizia

Cerca questi punti nella perizia:

• la descrizione del lotto, dove l'esperto elenca i beni che lo compongono;
• l'identificazione catastale, con foglio, particella e subalterno (ne parliamo nella guida sull'identificazione catastale);
• la planimetria allegata, da confrontare con lo stato reale;
• la parte sulla regolarità, dove l'esperto scrive se ci sono difformità.

Se la perizia non dice chiaramente se la cantina è pertinenza, non darlo per scontato. Chiedi chiarimenti al professionista delegato prima di offrire.

Cosa controllare su catasto e collegamento

Il box e il posto auto coperto di solito sono in categoria C/6, la cantina di solito in C/2. Non è una regola assoluta: il dato vero è quello della visura catastale. Controlla che le unità elencate in perizia corrispondano a quelle in visura.

Il collegamento tra bene principale e pertinenza non dipende solo da come l'esperto lo scrive. Deve risultare da fatti concreti: accesso, uso effettivo, dati catastali coerenti. Se in catasto la cantina è un'unità separata con una sua rendita, e la perizia la descrive come parte dell'appartamento, chiedi spiegazioni prima di decidere.

Un controllo pratico: confronta la planimetria allegata alla perizia con la visura. Se la cantina risulta in un punto diverso da quello disegnato, o non compare affatto, segnalalo e chiedi chiarimenti. Per la conformità catastale negli atti puoi leggere la guida sulla conformità catastale.

Esempio con numeri

Esempio 1: appartamento e cantina nello stesso lotto.

• Prezzo base: 100.000 €.
• Offerta minima (3/4 del prezzo base, art. 571 c.p.c.): 75.000 €.
• Cauzione (qui l'avviso chiede il 10 % dell'offerta): se offri 80.000 €, la cauzione è 8.000 €.

La cantina è dentro il prezzo del lotto: non paghi nulla in più per lei.

Esempio 2: box venduto come lotto separato.

• Prezzo base del box: 10.000 €.
• Offerta minima (3/4 del prezzo base): 7.500 €.

Il box ha una sua offerta, una sua cauzione e una sua gara. Se vinci il box e l'appartamento è in un altro lotto, sono due aggiudicazioni distinte, ognuna con le sue regole.

Cosa cambia se la cantina o il box è un lotto a parte

Se compri solo il box o solo la cantina, paghi solo quel lotto. Ma il bene da solo serve a un uso limitato, di solito deposito o parcheggio. Prima di offrire controlla l'accesso: passaggio, cancello, rampa, scale condominiali.

Controlla anche eventuali vincoli legati ai parcheggi previsti dai piani urbanistici (legge 1150/1942, art. 41-sexies). La perizia deve dirlo: se non lo dice, chiedi chiarimenti.

Gli errori più comuni

• Pensare che la cantina sia inclusa solo perché compare nell'annuncio.
• Non confrontare la planimetria con la visura: una cantina può risultare disegnata in un posto diverso.
• Ignorare un box senza accesso proprio o con accesso da area comune non chiarita.
• Trascurare le chiusure costruite senza titolo: box ricavati da cortili, cantine trasformate in locali abitabili.
• Dare per certo un posto auto in cortile senza leggere come è descritto il diritto su quello spazio.

Tasse e prima casa

Se compri la casa come prima casa, l'agevolazione copre una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Quindi cantina e box acquistati insieme all'abitazione possono rientrare, se la perizia e il decreto li riportano come pertinenze.

Il prezzo-valore, cioè la base imponibile calcolata sul valore catastale, si applica ad abitazioni e relative pertinenze, non a box venduti da soli come non pertinenziali. Il dettaglio delle imposte lo verifichi con il professionista che ti affianca.

IMU: box e cantina con categoria C/2, C/6 o C/7 possono pagare l'IMU, salvo l'esenzione per l'abitazione principale, che vale anche per una pertinenza per ciascuna di quelle categorie. Dal decreto di trasferimento l'IMU è dovuta in proporzione ai mesi di possesso.

Abusi e sanatoria su cantine e box

Cantine e box sono spesso dove si concentrano gli abusi: chiusure, soppalchi, box ricavati da altri spazi. La perizia deve segnalarli e quantificare i costi di sanatoria (art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile).

Nelle vendite giudiziarie, se l'abuso è sanabile, l'aggiudicatario presenta la domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento (art. 46 del DPR 380/2001). Se non è sanabile, va rimosso a tue spese. Per leggere i costi indicati in perizia vedi la guida sui costi di regolarizzazione.

Spese condominiali su cantina e box

Cantine e box fanno parte del condominio e possono avere spese e arretrati. Chi subentra è obbligato in solido con il precedente proprietario per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile).

Esempio: decreto di trasferimento a marzo, arretrati del debitore dal 2023 al 2026. All'aggiudicatario si possono chiedere le spese del 2025 e del 2026. Il quadro completo lo trovi nella guida sulle spese condominiali in perizia.

In pratica

• Leggi nell'avviso se la cantina o il posto auto sono nel lotto o venduti a parte.
• Confronta la planimetria in perizia con la visura catastale.
• Controlla la categoria catastale: C/2 per le cantine, C/6 per box e posti auto.
• Cerca le chiusure e i cambi d'uso non dichiarati, e chiedi il costo di sanatoria.
• Calcola la cauzione sull'offerta che intendi fare, non sul prezzo base.

Domande frequenti

Se la cantina non compare nella visura, la compro lo stesso?

Non darla per acquistata. Una cantina che non compare in visura o in planimetria è un punto da chiarire. Se la perizia la descrive ma i dati catastali non la confermano, chiedi chiarimenti al professionista delegato prima di offrire. Nel dubbio, considerala non garantita.

Posso comprare solo il posto auto all'asta?

Sì, se l'avviso lo presenta come lotto separato. Allora ha un suo prezzo base, una sua offerta minima e una sua cauzione. Il ribasso e le regole della gara sono quelli scritti nell'avviso per quel lotto.

Il box all'asta paga l'IMU?

Sì, se ne sei proprietario. Dal decreto di trasferimento l'IMU è dovuta in proporzione ai mesi di possesso. Per il box in categoria C/6, come per la cantina in categoria C/2, valgono le regole dell'IMU e l'eventuale esenzione legata all'abitazione principale.

Fonti

• Portale delle Vendite Pubbliche
• Ministero della Giustizia
• C.p.c., art. 571 (offerta minima e cauzione)
• Disposizioni di attuazione c.p.c., art. 173-bis (contenuto della perizia)
• DPR 380/2001, art. 46 (nullità e vendite giudiziarie)
• Disposizioni di attuazione c.c., art. 63 (spese condominiali di chi subentra)