Decreto di trasferimento: cos'è, quando arriva, cosa contiene

Il decreto di trasferimento è il provvedimento con cui il giudice ti riconosce proprietario dell'immobile comprato all'asta. Arriva dopo che hai pagato il saldo del prezzo, e sostituisce il rogito dal notaio che useresti in una compravendita normale. Nel decreto trovi anche l'ordine di cancellare ipoteche e pignoramenti e, se l'immobile è ancora abitato dal debitore, l'ordine di lasciarlo libero.

Cos'è il decreto di trasferimento in parole semplici

Il decreto di trasferimento è un atto del giudice dell'esecuzione, cioè il magistrato che dirige la procedura. Lo prevede l'articolo 586 del codice di procedura civile. Con questo atto la proprietà passa da chi l'ha perduta, il debitore, a te che hai vinto l'asta.

Nell'asta giudiziaria non c'è un notaio che firma il trasferimento. Il decreto prende il suo posto. Il professionista delegato, cioè il notaio, l'avvocato o il commercialista a cui il giudice ha affidato la vendita, lo prepara e cura la registrazione e la trascrizione.

Attenzione: il decreto non arriva appena vinci l'asta. Arriva dopo che hai pagato il saldo. Prima hai soltanto l'aggiudicazione, cioè la vittoria dell'asta, che però non ti dà ancora la proprietà.

Quando arriva il decreto, passo per passo

La sequenza tipica è questa:

• Vinci l'asta e ricevi l'aggiudicazione, con l'indicazione del prezzo di aggiudicazione.
• Entro il termine fissato nell'avviso di vendita paghi il saldo del prezzo. Il termine massimo è di 120 giorni dall'aggiudicazione, come prevede l'articolo 585 del codice di procedura civile.
• Il delegato verifica il pagamento e predispone la bozza del decreto.
• Il giudice firma il decreto di trasferimento.
• Con il decreto firmato la proprietà passa a te; poi il delegato lo fa registrare e trascrivere.

Esempio. Prezzo di aggiudicazione: 100.000 €. Il saldo è dovuto entro il termine dell'avviso. Se la cauzione versata con l'offerta era 10.000 €, questa viene imputata al prezzo: il saldo prezzo sarà 90.000 €, più il fondo spese indicato dal delegato. Il decreto arriva solo dopo il pagamento completo.

I tempi tra il saldo e la firma del giudice dipendono dal tribunale e dal caso. Non c'è un termine fisso: le informazioni aggiornate le ottieni dal delegato. Se il pagamento non arriva nei termini, rischi di perdere la cauzione, come spieghi meglio nella guida sul mancato versamento del saldo.

Per capire come si arriva a questo punto, puoi leggere la guida cosa succede dopo l'aggiudicazione: tutti i passaggi.

Cosa contiene il decreto di trasferimento

Il decreto è un documento breve ma molto importante. Di solito contiene:

• l'identificazione dell'immobile, con i dati catastali e il lotto;
• il nome dell'aggiudicatario, cioè tuo, e il prezzo di aggiudicazione;
• l'ordine di cancellare le ipoteche e i pignoramenti che gravano sull'immobile;
• l'ordine al debitore o al custode di rilasciare l'immobile, quando ancora occupato;
• il riferimento alle imposte di trasferimento che il delegato deve riscuotere.

Il decreto è anche un titolo esecutivo per il rilascio: se l'immobile è occupato e chi lo abita non esce, puoi chiedere che l'ordine venga eseguito. Questo è un punto che conviene chiarire prima, perché i tempi della liberazione possono essere lunghi. Trovi i dettagli nella guida sulla casa all'asta occupata.

Il decreto non garantisce l'assenza di difetti. Nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi della cosa, come stabilisce l'articolo 2922 del codice civile. Per questo la perizia va letta con attenzione prima dell'offerta, come spiega la guida su come leggere la perizia di un'asta.

Perché il decreto conta più del rogito

Nel mondo normale, il rogito dal notaio è l'atto che ti fa diventare proprietario. Nell'asta, il decreto fa lo stesso lavoro. Ha effetto di trasferimento e, insieme, cancella le ipoteche e i pignoramenti che colpivano l'immobile. Questo effetto si chiama purgativo.

Questo significa che non devi cancellare a parte le ipoteche del vecchio proprietario. Il decreto le elimina. Ma chi paga le spese di cancellazione lo dice l'avviso di vendita, e quel punto va verificato con attenzione. Approfondisci in cancellazione di ipoteche e pignoramenti dopo l'asta e in chi paga la cancellazione delle ipoteche.

Trascrizione e voltura: le formalità dopo il decreto

Il decreto va trascritto nei registri immobiliari e il catasto va aggiornato con la voltura. Queste formalità le cura di solito il delegato, ma tu devi sapere che esistono e che hanno un costo. Le imposte di trasferimento, come l'imposta di registro, si calcolano sul prezzo di aggiudicazione, salvo il caso del prezzo-valore, che va richiesto in tempo.

Per una panoramica su questi passaggi leggi trascrizione e voltura dopo il decreto di trasferimento. Se ti serve avere una copia ufficiale del provvedimento, ad esempio per la banca o per un notaio, trovi come fare nella guida su copia del decreto di trasferimento.

Cosa succede se il decreto viene contestato

Non sempre il decreto arriva senza intoppi. Il giudice può sospendere la vendita se il prezzo è notevolmente inferiore a quello giusto (art. 586 c.p.c.); le nullità del procedimento, invece, non travolgono l'acquisto dell'aggiudicatario, salvo collusione col creditore (art. 2929 c.c.). In questi casi i tempi si allungano e l'immobile non è ancora tuo a tutti gli effetti. I casi e i rimedi sono spiegati in aggiudicazione sospesa o annullata: casi e rimedi. Il debitore può anche fare opposizione, come descritto in opposizione del debitore dopo l'asta.

Non dare per scontato nulla: verifica sul fascicolo, tramite il delegato, lo stato della procedura prima di fare progetti sull'immobile.

In pratica

• Leggi nell'avviso di vendita il termine per il saldo del prezzo: il decreto arriva solo dopo il pagamento.
• Chiedi al delegato quali imposte e spese di trasferimento dovrai versare, e in quale momento.
• Verifica se l'avviso dice chi paga le cancellazioni di ipoteche e pignoramenti.
• Se vuoi il prezzo-valore per l'imposta, chiedilo al delegato prima del decreto e per iscritto.
• Conserva l'avviso, il verbale di aggiudicazione e la ricevuta del saldo: ti serviranno per il decreto.

Domande frequenti

Il decreto di trasferimento arriva subito dopo l'asta?

No. Arriva dopo che hai pagato il saldo del prezzo entro il termine dell'avviso. Dopo la firma del giudice, il decreto viene registrato e trascritto.

Il decreto sostituisce il rogito dal notaio?

Sì, nell'asta giudiziaria il decreto prende il posto dell'atto notarile di compravendita. Non devi quindi firmare un rogito separato.

Il decreto mi garantisce che l'immobile non ha difetti?

No. Nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi, come stabilisce l'articolo 2922 del codice civile. Per questo è importante leggere bene la perizia prima di fare l'offerta.

Posso usare il decreto per far uscire chi abita la casa?

Se nel decreto c'è l'ordine di rilascio, il decreto è il titolo per ottenerlo. I tempi però possono essere lunghi, e la situazione dipende dal caso concreto.

Fonti

• Codice di procedura civile, art. 586 (decreto di trasferimento)
• Codice di procedura civile, art. 585 (versamento del prezzo e mutuo)
• Codice civile, art. 2922 (nessuna garanzia per i vizi nella vendita forzata)
• Portale delle Vendite Pubbliche
• Ministero della Giustizia