Caparra confirmatoria: quando diventa acconto e se serve la fattura

Quando arriva il rogito e la vendita va a buon fine, la caparra confirmatoria diventa acconto: il notaio la scala dal prezzo che paghi. Se la vendita salta per colpa di chi ha versato la caparra, chi l'ha ricevuta la trattiene. Se la colpa è di chi l'ha ricevuta, deve restituirla doppia.

Cos'è la caparra confirmatoria in parole semplici

La caparra confirmatoria è una somma di denaro che versi quando firmi il preliminare, cioè il compromesso con cui ti impegni a comprare la casa a un prezzo stabilito. È una garanzia: dice a entrambe le parti che l'accordo è serio. Il codice civile la regola all'articolo 1385.

Il preliminare è il primo contratto che firmi, prima del rogito. Ne parliamo nel dettaglio in Compromesso (preliminare): cos'è e cosa deve contenere.

Esempio: prezzo 150.000 €, caparra 10.000 € versati con bonifico alla firma del preliminare.

Quando la caparra diventa acconto

Se il contratto arriva al rogito, la caparra non si perde e non si restituisce: si conta come parte del prezzo. È questo il passaggio da caparra ad acconto. Al rogito paghi solo la differenza.

Esempio, con numeri tondi:

• Prezzo della casa: 150.000 €.
• Caparra già versata: 10.000 €.
• Da pagare al rogito: 140.000 €.
• Totale pagato: 150.000 €.

Leggi nel preliminare come viene indicata la somma e verifica che al rogito venga scalata dal prezzo. Se il contratto non dice nulla in proposito, chiedi al notaio di chiarirlo prima di firmare.

Cosa succede se salta la vendita

Qui la caparra confirmatoria fa la differenza. Valgono due regole:

• Se chi ha versato la caparra non va avanti (per esempio il compratore si tira indietro), l'altra parte può recedere dal contratto e tenere la caparra.
• Se chi l'ha ricevuta non va avanti (per esempio il venditore si tira indietro), l'altra parte può recedere e pretendere il doppio della caparra.

Esempio: caparra 10.000 €. Se ti tiri indietro tu come compratore, il venditore tiene i 10.000 €. Se si tira indietro il venditore, deve darti 20.000 €.

In alcuni casi puoi anche chiedere al giudice di far valere il contratto, invece di recedere. Se vuoi capire la differenza con l'altro tipo di caparra, leggi Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: le differenze. Per la somma data come semplice anticipo, vedi Acconto o caparra: cosa cambia se salta la vendita.

Serve la fattura?

La domanda è molto diffusa, e la risposta dipende da chi vende.

Se il venditore è una persona privata, di regola non emette fattura per la caparra. La prova della somma sono il preliminare firmato e il bonifico. Per questo il bonifico va fatto con una causale chiara, che indichi caparra e immobile.

Se il venditore è un'impresa, per esempio un costruttore, entra in gioco l'IVA e il trattamento della somma può essere diverso. In questo caso chiedi al notaio o al commercialista come documentare la caparra prima di firmare, e fallo per iscritto.

Non esiste una regola unica che valga in tutti i casi: il trattamento fiscale dipende dal tipo di venditore e dal contratto. Il notaio ti spiega come si gestisce la caparra al momento del rogito.

Il preliminare va anche registrato entro 30 giorni dalla firma, e l'imposta pagata sul preliminare si scala da quella del rogito. Come funziona e quanto costa lo trovi in Registrare il compromesso: costi e tempi.

Gli errori più comuni

• Versare la caparra in contanti. Senza un bonifico non puoi dimostrare quanto hai dato e quando.
• Non scrivere nel preliminare che tipo di somma è. Se non è chiaro se si tratta di caparra o di acconto, il problema emerge solo quando la vendita salta.
• Confondere caparra e acconto. Se nel contratto la somma è un semplice acconto, in caso di mancato rogito va restituita, salvo eventuali danni.
• Pagare prima di aver letto le condizioni. Leggi il preliminare con calma, e fatti spiegare le clausole che non capisci.

Domande frequenti

Posso tenermi la caparra se non firmo il rogito?

No, se a non firmare sei tu senza un motivo previsto dal contratto, di regola la caparra resta al venditore. Se il preliminare prevede una condizione che non si è avverata, la situazione può cambiare. Leggi cosa dice il contratto.

Se il venditore non vuole più vendere, quanto mi deve restituire?

Secondo l'articolo 1385 del codice civile, il doppio della caparra che hai versato. Esempio: 10.000 € di caparra diventano 20.000 € da restituire.

Posso riavere la caparra se il mutuo non viene concesso?

Dipende da cosa dice il preliminare. Spesso c'è una clausola che rende il contratto condizionato all'ottenimento del mutuo. Leggila prima di firmare: senza quella clausola il rischio del mancato mutuo resta a carico tuo.

In pratica

• Leggi nel preliminare se la caparra è confirmatoria o penitenziale: cambia tutto quando qualcosa va storto.
• Fai il bonifico della caparra con una causale chiara, che indichi l'immobile, e conserva la ricevuta.
• Chiedi al notaio come viene scalata la caparra al rogito, e controlla che il totale sia il prezzo pattuito.
• Se il venditore è un'impresa, chiedi per iscritto come viene trattata la somma e l'IVA.

Fonti

• Codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria)
• Codice civile, art. 1386 (caparra penitenziale)
• DPR 131/1986, testo unico dell'imposta di registro