Asta notarile della Rete Aste Notarili: come funziona
In questa pagina
Cos'è un'asta notarile in parole sempliciCome funziona passo per passoQuanto paghi oltre al prezzoCosa cambia rispetto all'asta giudiziariaCosa controllare nell'avviso prima di offrireIn praticaDomande frequentiFontiUn'asta notarile è una vendita di immobile organizzata da notai, non da un giudice. Se vinci non ricevi un decreto di trasferimento: firmi un normale atto di compravendita davanti al notaio, come quando compri una casa da un privato.
Cos'è un'asta notarile in parole semplici
La Rete Aste Notarili è il sistema con cui il notariato, cioè l'organizzazione dei notai, pubblica queste vendite. Alla base non c'è un pignoramento. Nessun giudice ha bloccato il bene perché il proprietario non paga i debiti: il proprietario sceglie di vendere.
Ogni lotto ha il suo avviso di vendita, cioè il documento che contiene le regole della vendita. Nell'avviso trovi il prezzo base, cioè il prezzo di partenza, e l'offerta minima, cioè il prezzo più basso con cui puoi partecipare. Trovi anche la cauzione, cioè la somma che versi come garanzia, e i rilanci, cioè le offerte successive in caso di gara.
Le regole sono quelle dell'avviso del lotto che ti interessa. Non esiste una regola unica valida per tutte le aste notarili: possono cambiare da un lotto all'altro. Leggi sempre il testo del singolo lotto, senza fidarti di quello che hai letto per un'altra asta.
Come funziona passo per passo
La sequenza è semplice, ma va seguita con ordine. I passaggi principali sono questi:
- scegli un lotto e leggi tutto l'avviso di vendita, compresa la descrizione dell'immobile e la perizia, se è allegata;
- verifica il prezzo base, l'offerta minima, la cauzione richiesta e il termine per presentare l'offerta;
- prepara l'offerta e versa la cauzione nei modi indicati nell'avviso;
- se ci sono più offerte, partecipi alla gara rispettando il rilancio minimo fissato nell'avviso;
- se vinci, firmi l'atto di compravendita davanti al notaio nei tempi scritti nell'avviso;
- al rogito versi il prezzo, le imposte e le spese, e il notaio registra e trascrive l'atto.
Esempio inventato. Prezzo base: 100.000 €. Offerta minima, se l'avviso prevede un ribasso massimo del 25 %: 75.000 €. Se l'avviso chiede una cauzione del 10 % sull'offerta, per un'offerta di 80.000 € la cauzione è di 8.000 €.
Il prezzo base è il riferimento, ma il conto della cauzione lo fai sull'importo che offri tu. Le date, gli importi e le percentuali vere sono quelle dell'avviso del lotto. Se vuoi capire meglio le differenze tra i tipi di vendita, leggi il confronto tra asta giudiziaria, notarile e fallimentare.
Quanto paghi oltre al prezzo
Nel prezzo di vendita non c'è tutto quello che spendi. Si aggiungono le imposte e le spese del trasferimento. Nell'asta notarile valgono le regole della compravendita ordinaria, non quelle dell'asta giudiziaria.
Se il venditore è un privato e la vendita non è soggetta a IVA, le imposte principali sono queste:
- imposta di registro al 9 %, oppure al 2 % se è la tua prima casa e rispetti i requisiti;
- imposta minima di 1.000 € sul registro;
- imposte ipotecaria e catastale fisse, di 50 € ciascuna.
Esempio. Prezzo 100.000 €, seconda casa, venditore privato: registro 9.000 €, più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale. Totale imposte: 9.100 €. Con l'agevolazione prima casa il registro scende a 2.000 €.
Se il venditore è un'impresa, l'IVA può cambiare il quadro. Controlla nell'avviso se la vendita è soggetta a IVA.
Il notaio riceve un onorario che non segue una tariffa obbligatoria. Di regola lo paga chi compra. Chiedi il preventivo prima di offrire, così lo metti nel conto.
Cosa cambia rispetto all'asta giudiziaria
La differenza più importante riguarda il dopo. Nell'asta giudiziaria il giudice pronuncia un decreto di trasferimento, che fa passare la proprietà e ordina la cancellazione di ipoteche e pignoramenti. Nell'asta notarile questo decreto non c'è, perché non c'è il pignoramento.
Con l'asta notarile firmi un atto di compravendita. Valgono quindi le garanzie della compravendita ordinaria. Se scopri un vizio nascosto della casa, in generale devi denunciarlo al venditore entro 8 giorni dalla scoperta e fare causa entro un anno dalla consegna.
La garanzia non è una scusa per comprare senza leggere. Il notaio controlla i documenti e prepara l'atto, ma tu devi sapere cosa stai comprando. Per questo l'avviso e ogni documento allegato vanno letti con calma prima di offrire.
Cosa controllare nell'avviso prima di offrire
Prima di fare un'offerta, controlla questi punti:
- il prezzo base e l'offerta minima;
- la cauzione: quanto è, come si versa e entro quando;
- il rilancio minimo, cioè l'aumento minimo di ogni nuova offerta;
- il termine per presentare l'offerta e le modalità della gara;
- la descrizione dell'immobile e le eventuali irregolarità edilizie o catastali;
- chi paga le imposte e le spese, e quanto sono;
- i tempi entro cui firmare il rogito.
Se qualcosa non ti è chiaro, non fare l'offerta. Puoi farti spiegare l'avviso da un professionista di fiducia, che legge con te il testo prima di decidere.
Se vuoi vedere un esempio reale, puoi guardare le aste in corso e confrontare un avviso con quello che hai letto qui. Per capire il percorso generale puoi leggere come funziona un'asta immobiliare, dall'avviso alle chiavi.
In pratica
- Leggi l'avviso del lotto dall'inizio alla fine, perché le regole della gara sono scritte lì.
- Calcola la cauzione sull'offerta che vuoi fare, non sul prezzo base, e controlla la percentuale nell'avviso.
- Somma all'offerta le imposte e le spese: il prezzo di vendita non è tutto quello che pagherai.
- Cerca nella documentazione eventuali irregolarità edilizie o catastali e chiedi come sono gestite.
- Segna la data del rogito e prepara le somme da versare entro quel giorno.
Domande frequenti
Nell'asta notarile serve un avvocato?
Per partecipare non sei obbligato ad avere un avvocato. Però, se non hai mai comprato casa, è utile farsi aiutare a leggere l'avviso prima di offrire.
Se perdo l'asta, la cauzione torna indietro?
La cauzione di chi non si aggiudica viene restituita. Tempi e modalità sono scritti nell'avviso del lotto, quindi controllali prima di versarla.
Posso offrire meno dell'offerta minima?
No. L'offerta minima è il limite sotto il quale la tua offerta non è valida. Il valore esatto è scritto nell'avviso.
Chi firma il contratto se vinco?
Firmi tu, insieme al venditore, davanti al notaio. Il notaio prepara l'atto, controlla i documenti, lo registra e lo trascrive.
Fonti
Nello stesso capitolo
- Asta giudiziaria, notarile e fallimentare: le differenzeAsta giudiziaria, notarile e fallimentare non sono la stessa cosa: cambiano chi vende, il notaio e il tipo di atto. Ecco come distinguerle prima di offrire.
- Come funziona un'asta immobiliare, dall'avviso alle chiaviL'asta immobiliare va dall'avviso di vendita alle chiavi: offerta minima, cauzione, gara, saldo entro 120 giorni e decreto di trasferimento. Ecco i passaggi.
Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
