Amministratore di condominio: quanto costa, quanto dura l'incarico, chi lo paga

Il compenso dell'amministratore lo decide l'assemblea dei condomini e lo paga il condominio: ogni proprietario versa la sua parte in base ai millesimi, cioè la quota che indica il peso della tua unità nel condominio. Non esiste una cifra fissa per legge, quindi per sapere quanto costa il tuo condominio leggi il verbale di nomina e il contratto.

Quanto costa un amministratore di condominio all'anno?

Il costo è una somma annua decisa dall'assemblea e scritta nel contratto. Il contratto dice anche cosa è compreso: di solito la gestione ordinaria. Le attività extra, come pratiche particolari o riunioni in più, possono avere un compenso a parte, se il contratto lo prevede.

Facciamo un caso inventato. Il compenso annuo è di 2.000 €, e tu hai 50 millesimi su 1.000.

• Calcola la quota: 50 ÷ 1.000 = 5 %.
• Calcola la tua parte: 2.000 € × 5 % = 100 € l'anno.

Il conto vero lo trovi nel rendiconto approvato, non nelle stime. Se il compenso cambia da un anno all'altro, serve una delibera che lo approvi.

Quanto guadagna un amministratore al mese?

Se il compenso è annuo e il contratto prevede rate mensili, il valore mensile si ricava dividendo il totale per dodici. Non esiste un importo standard: dipende dal numero di condomini, dalla complessità dell'edificio e da quanto lavoro è incluso nel contratto. Per questo non ti do cifre: il numero giusto è quello scritto nel contratto del tuo condominio.

Chi paga il compenso dell'amministratore?

Il compenso è una spesa comune, quindi la paga il condominio. Ogni condomino versa la sua parte secondo i millesimi, come per le altre spese comuni. Chi vuole capire come si calcola la propria quota può leggere come si calcolano i millesimi condominiali.

La spesa passa dal bilancio preventivo e dal rendiconto annuale. L'amministratore deve rendere il conto all'assemblea, e lì trovi la voce compenso. Se non la trovi o non corrisponde al contratto, chiedi spiegazioni per iscritto.

Quando una casa cambia proprietario, chi subentra può essere chiamato a pagare le spese dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile). Chi paga la quota in ritardo rischia di diventare moroso. Il condominio ha degli strumenti per recuperare le somme, e li trovi in cosa può fare il condominio con un condomino moroso.

Quanto dura l'incarico?

La durata e il rinnovo sono scritti nel verbale di nomina e nel contratto. Controlla tre cose: la data di inizio, la data di scadenza e se l'incarico si rinnova da solo oppure serve una nuova delibera.

Se il verbale non dice nulla su questi punti, chiedi per iscritto all'amministratore di chiarirli prima della prossima assemblea. Una risposta scritta ti evita discussioni a voce più avanti.

Quando l'amministratore è obbligatorio?

La legge rende l'amministratore obbligatorio quando i condomini sono più di otto (art. 1129 del codice civile). Con otto condomini o meno, il condominio può farne a meno: le decisioni si prendono tra i proprietari e le spese si dividono comunque per millesimi.

Se il condominio ha un amministratore, anche piccolo, valgono le stesse regole: contratto, compenso approvato, rendiconto annuale.

Come si cambia l'amministratore?

L'assemblea può revocare l'amministratore e nominarne un altro con una delibera. Per capire come si votano le decisioni, leggi come funziona l'assemblea di condominio.

Prima di cambiare, verifica il contratto: può prevedere un preavviso, condizioni economiche per la chiusura o una data precisa dalla quale la revoca ha effetto. Poi chiedi al vecchio amministratore il rendiconto, i conti e tutti i documenti del condominio, e fai verbalizzare il passaggio. Senza documenti, il nuovo amministratore non può lavorare bene.

Quando l'amministratore non fa il suo dovere?

I segnali più comuni sono questi:

• non presenta il rendiconto annuale all'assemblea;
• non convoca l'assemblea nei tempi previsti;
• non risponde alle richieste scritte dei condomini;
• non rilascia l'attestazione dei pagamenti, che serve a chi compra casa per sapere se ci sono arretrati.

Cosa fare: chiedi per iscritto, con una PEC o una raccomandata, dando un termine ragionevole per rispondere. Se non succede nulla, porta il tema in assemblea e fai mettere a verbale la richiesta. Per capire cosa è tenuto a fare, leggi cosa deve fare l'amministratore di condominio.

Quando l'amministratore può decidere da solo?

Per l'ordinaria amministrazione può agire senza una delibera specifica: pagare le bollette del condominio, far fare la pulizia delle scale, chiamare un tecnico per una piccola riparazione già prevista nel bilancio.

Per le spese straordinarie, come il rifacimento di una facciata, di solito serve l'assemblea. Fa eccezione l'urgenza: se c'è un pericolo concreto, l'amministratore può intervenire subito per evitare danni, ma deve poi riferirlo all'assemblea. Se non sai se una spesa è ordinaria o straordinaria, chiedi un parere in assemblea prima di approvare il lavoro.

Quando l'amministratore risponde personalmente?

L'amministratore risponde dei danni che causa al condominio o ai condomini con comportamenti scorretti o negligenti. Non ti do casi precisi, perché dipendono dai fatti e dai documenti. Se pensi che sia successo qualcosa del genere, raccogli tutto per iscritto: contratto, delibere, rendiconti, lettere e ricevute.

Prima di agire, fatti aiutare da un professionista, che valuta il tuo caso con i documenti in mano.

In pratica

• Leggi nel verbale di nomina e nel contratto il compenso, la durata e il rinnovo.
• Calcola la tua quota: compenso annuo × tuoi millesimi ÷ 1.000.
• Chiedi il rendiconto ogni anno e verifica che la voce compenso corrisponda al contratto.
• Se qualcosa non torna, scrivi all'amministratore e porta il tema all'assemblea, facendolo mettere a verbale.

Domande frequenti

Posso rifiutarmi di pagare la mia quota del compenso?

Non puoi decidere da solo di non pagare la tua parte di una spesa approvata. Se ritieni la spesa illegittima, puoi contestarla in assemblea o davanti al giudice. Di solito, però, la quota resta dovuta mentre la questione è aperta, quindi chiedi un parere prima di smettere di pagare.

Chi controlla i conti dell'amministratore?

Ogni condomino può chiedere di vedere il rendiconto e i documenti del condominio. I conti vengono approvati dall'assemblea, che è il luogo in cui si decide se accettarli o chiedere chiarimenti.

Un condominio con otto condomini deve avere un amministratore?

No, con otto condomini o meno l'amministratore non è obbligatorio. Se il condominio ne sceglie uno lo stesso, valgono le regole del contratto e del rendiconto.

Fonti

• Codice civile (r.d. 262/1942)
• Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 63