Amministratore di condominio: cosa deve fare

L'amministratore di condominio è la persona che gestisce le parti comuni dell'edificio: convoca l'assemblea, riscuote i contributi, paga i fornitori e tiene i conti. Quando il condominio ha più di otto condomini, la legge prevede che ci sia un amministratore.

Chi è il condomino e cosa gestisce l'amministratore?

Il condomino è il proprietario di un appartamento, di un box o di un negozio dentro un edificio con parti in comune. Le parti comuni sono, ad esempio, le scale, il tetto, la facciata e l'impianto di riscaldamento centralizzato.

L'amministratore non è il padrone del palazzo. Agisce per conto di tutti i condomini e risponde della sua gestione davanti all'assemblea.

Quando è obbligatorio averne uno?

La legge, con l'articolo 1129 del codice civile, impone la nomina di un amministratore quando i condomini sono più di otto. Sotto questa soglia il condominio può scegliere di nominarlo, ma non è obbligato.

La nomina avviene con una delibera dell'assemblea. Nel verbale trovi il nome, la durata dell'incarico e i poteri che gli sono stati affidati.

Cosa deve fare ogni anno?

In sintesi, l'amministratore deve:

• riscuotere i contributi che i condomini versano per le spese comuni;
• pagare i fornitori e le bollette delle parti comuni;
• tenere i soldi del condominio su un conto intestato al condominio, separato dal suo;
• convocare l'assemblea e darle conto della gestione;
• preparare il rendiconto, cioè il bilancio annuale delle entrate e delle uscite, che l'assemblea approva (articolo 1130-bis del codice civile);
• rilasciare l'attestazione dei pagamenti a chi la chiede, ad esempio a chi sta comprando casa (articolo 1130, numero 9).

Se in un anno non c'è un rendiconto approvato, chiedi conto di come sono stati spesi i soldi comuni. È la prima cosa da verificare quando entri in un condominio.

Come divide le spese tra i condomini?

Le spese comuni si dividono in base ai millesimi di ciascun appartamento (articolo 1123 del codice civile). I millesimi sono un numero che indica quanto pesa la tua quota sul totale dell'edificio. Il calcolo lo trovi spiegato nella guida su millesimi condominiali: come si calcolano.

Esempio inventato con numeri tondi. Il condominio spende 10.000 € per il rifacimento della facciata. Il tuo appartamento ha 50 millesimi su 1.000.

• Quota: 50 / 1.000 = 5 %.
• Tua parte: 5 % di 10.000 € = 500 €.

L'amministratore ti chiederà questa somma, divisa in rate o in un'unica soluzione, secondo quanto deciso in assemblea. Per capire chi paga cosa tra proprietario e inquilino, leggi spese condominiali: chi paga cosa.

Cosa non può decidere da solo?

L'amministratore esegue le decisioni dell'assemblea e gestisce la quotidianità. Le scelte importanti, come i lavori straordinari o la spesa più grande del previsto, spettano all'assemblea. Le maggioranze necessarie sono fissate dall'articolo 1136 del codice civile.

Se vuoi capire come si svolge una riunione e come si vota, leggi assemblea di condominio: come funziona.

Perché conta per chi compra casa?

Questo è il punto che interessa di più a chi sta comprando. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il vecchio proprietario a pagare i contributi dell'anno in corso e di quello precedente (articolo 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile).

Esempio inventato. Il rogito è a marzo 2026. Il venditore ha lasciato arretrati dal 2023 al 2026.

• Per gli anni più vecchi, cioè il 2023 e il 2024, il condominio si rivolge al venditore.
• Per il 2025 e il 2026, il condominio può chiedere la somma anche a te.

Per questo, prima di firmare, chiedi all'amministratore l'attestazione dei pagamenti. Nel caso di arretrati, il tema è spiegato in spese condominiali arretrate: chi le paga quando si compra.

Cosa succede se un condomino non paga?

Se un condomino non versa i contributi, l'amministratore può agire per recuperarli. I tempi dipendono dalla situazione. Il quadro generale è nella guida condomino moroso: cosa può fare il condominio.

Quanto costa l'amministratore e chi lo paga?

Il compenso dell'amministratore è deciso in assemblea e il suo valore è scritto nel contratto di incarico. Non esiste un prezzo unico: dipende dalle dimensioni del palazzo e dai servizi richiesti. Per capire come si calcola e chi lo paga, leggi amministratore di condominio: quanto costa, quanto dura l'incarico, chi lo paga.

Gli errori più comuni

• Non chiedere il rendiconto e l'attestazione dei pagamenti prima di comprare.
• Pagare una somma richiesta dall'amministratore senza verificare che sia deliberata dall'assemblea.
• Non leggere il verbale delle assemblee degli ultimi due anni, dove si trovano lavori in corso e spese future.

In pratica

• Chiedi all'amministratore l'attestazione dei pagamenti prima di firmare il rogito, e verifica che non ci siano arretrati.
• Chiedi l'ultimo rendiconto approvato e controlla che sia stato votato in assemblea.
• Calcola la tua quota con i millesimi scritti nella tabella millesimale del condominio, non a occhio.
• Leggi i verbali delle ultime assemblee e segna i lavori straordinari già deliberati.

Domande frequenti

Il condominio deve avere sempre un amministratore?

No, la legge lo impone quando i condomini sono più di otto. Sotto questa soglia il condominio può scegliere se nominarlo o gestirsi in altro modo, come decide l'assemblea.

Posso chiedere all'amministratore i conti in qualsiasi momento?

Sì. Il condomino ha diritto di consultare la documentazione del condominio e di ricevere le informazioni sulla gestione. Chiedilo per iscritto, così hai una prova della richiesta.

Se cambia l'amministratore, cosa succede ai soldi?

La gestione passa al nuovo amministratore, che deve ricevere dal precedente i documenti, il conto e la situazione dei pagamenti. Il passaggio va verificato nel verbale dell'assemblea che lo nomina.

Fonti

• Codice civile (articoli 1123, 1129, 1130, 1136 e 1130-bis)
• Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 63