Compenso del delegato alla vendita: chi lo paga
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Chi è il delegato alla venditaQuale parte del compenso paghi tuIl fondo spese: cosa versi dopo aver vintoUn esempio con numeri tondiCosa succede se il saldo non arriva nei tempiIl decreto di trasferimento e le cancellazioniCosa controllare nell'avvisoCome si confronta con gli altri costiIn praticaDomande frequentiFontiIl compenso del delegato alla vendita non ricade tutto su di te. Una quota, quella per la fase di trasferimento, è a carico di chi vince l'asta. L'importo preciso lo trovi nell'avviso di vendita, non in una formula da fare a memoria.
Chi è il delegato alla vendita
Nell'esecuzione immobiliare il giudice dirige la procedura. Può però affidare le operazioni di vendita a un professionista delegato, come prevede l'articolo 591-bis del codice di procedura civile. Il delegato può essere un notaio, un avvocato o un commercialista.
Con la riforma Cartabia, in vigore dal 2023, la delega al professionista è diventata la regola. Questo significa che in molte aste sarà il delegato a gestire tutto il percorso, non il giudice in prima persona.
Il delegato riceve le offerte, tiene la gara quando ci sono più offerte, incassa il prezzo e predispone il decreto di trasferimento. Cura anche la registrazione, la trascrizione e le cancellazioni delle formalità, cioè delle ipoteche e dei pignoramenti che gravano sull'immobile. Ogni attività richiede tempo e competenza, e il compenso serve a pagarle.
Quale parte del compenso paghi tu
La regola da tenere a mente è questa: una quota del compenso del delegato, quella relativa alla fase di trasferimento, è a carico dell'aggiudicatario. Per aggiudicatario si intende chi vince l'asta. La base di calcolo è il decreto del Ministero della Giustizia n. 227 del 2015, che disciplina i compensi dei professionisti delegati.
Fai attenzione alle parole. Non tutto il compenso ricade su di te, ma solo una quota, e quella quota riguarda il trasferimento, cioè la fase che parte dopo che hai vinto. Non devi quindi leggere l'intero compenso come una spesa tua.
Non fare un calcolo a memoria. Le cifre precise non le trovi in una formula generale: le indica l'avviso di vendita, e il delegato le conferma dopo l'aggiudicazione. Se una cifra non è scritta nell'avviso, chiedila per iscritto prima di offrire.
Il fondo spese: cosa versi dopo aver vinto
Dopo l'aggiudicazione devi versare il saldo del prezzo. Insieme al saldo, il delegato indica un fondo spese per imposte e oneri di trasferimento. Il fondo spese non è una tassa: è una somma che il delegato chiede in anticipo per pagare imposte e oneri legati al passaggio di proprietà. In questa somma rientra anche la quota del suo compenso che ricade su di te.
Il termine per il saldo non può superare 120 giorni dall'aggiudicazione e non è prorogabile. Questo termine è fissato dalla legge e ripreso nell'avviso, quindi va segnato subito, nel giorno stesso dell'aggiudicazione.
Chiedi al delegato come è calcolato il fondo spese. Conserva la comunicazione che ti manda, perché è il documento a cui ti rifarai se i conti non tornano.
Un esempio con numeri tondi
Esempio inventato, per capire quali voci sommare. Non è un importo reale.
- Prezzo di aggiudicazione: 100.000 €.
- Imposte di registro, ipotecaria e catastale: si calcolano a parte, secondo il tipo di acquisto.
- Quota del compenso del delegato per il trasferimento: l'importo è quello scritto nell'avviso o nella comunicazione del delegato.
- Fondo spese: la somma che il delegato indica per imposte e oneri di trasferimento.
Il totale da versare non è il solo prezzo di aggiudicazione, ma il prezzo più le altre voci. Se confronti solo il prezzo con il prezzo base, rischi di sottovalutare la cifra che ti serve. Per un quadro completo delle voci, leggi la guida sul conto completo di tasse e costi.
Cosa succede se il saldo non arriva nei tempi
Se non paghi il saldo nel termine, decadi dall'acquisto. Perdi anche la cauzione, cioè la somma che hai versato prima dell'asta come garanzia. Se la nuova vendita rende meno, puoi dover pagare la differenza.
Ecco perché il compenso va inserito nel conto fin dall'inizio, non scoperto alla fine. Per capire cosa succede passo per passo dopo la vittoria, leggi la guida su cosa succede dopo l'aggiudicazione.
Il decreto di trasferimento e le cancellazioni
Dopo il saldo, il giudice pronuncia il decreto di trasferimento. È il documento che ti rende proprietario e che ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti. Nelle aste non c'è un rogito notarile: il decreto prende il posto dell'atto di compravendita.
Le spese di cancellazione hanno costi che dipendono da quanto dice l'avviso. Chi paga queste voci va letto nell'avviso, perché può cambiare da una procedura all'altra. Per approfondire, leggi la guida sulle spese di cancellazione e trascrizione.
Cosa controllare nell'avviso
L'avviso di vendita è il documento da cui partire. Per trovare la voce giusta:
- cerca le parole «compenso» e «spese» nella parte dell'avviso dedicata alla vendita e al trasferimento;
- controlla se l'avviso dice quale parte è a carico dell'aggiudicatario e con quale importo;
- verifica il termine per il saldo e l'importo del fondo spese, se indicato;
- segna la data dell'aggiudicazione, perché da lì partono i 120 giorni.
Se il testo non è chiaro, la domanda da fare al delegato è semplice: «quanto del tuo compenso è a carico dell'aggiudicatario, e come entra nel fondo spese?».
Come si confronta con gli altri costi
Il compenso del delegato è una voce sola. Imposte, spese di cancellazione e, se la casa è occupata, i costi per liberarla si sommano. Per questo conviene partire dal conto complessivo. Se vuoi vedere le voci nascoste che spesso sfuggono, leggi la guida sui costi nascosti di un'asta.
In pratica
- Leggi nell'avviso di vendita quale parte del compenso del delegato è a carico dell'aggiudicatario, e cerca l'importo indicato.
- Calcola il totale da versare sommando al prezzo di aggiudicazione le imposte e il fondo spese, non solo il prezzo.
- Segna il termine di 120 giorni per il saldo, che parte dall'aggiudicazione e non si può prorogare.
- Chiedi al delegato come è calcolato il fondo spese e tieni la sua risposta per iscritto.
Domande frequenti
Il delegato è sempre un notaio?
No. Il giudice può nominare un notaio, un avvocato o un commercialista. Il ruolo e le regole di base sono le stesse, qualunque sia la sua professione.
Se non vinco l'asta, devo pagare la quota del compenso del delegato?
La quota per il trasferimento riguarda chi vince e arriva alla fase di trasferimento. Se non vinci, non la versi. Eventuali altre voci, se previste, sono scritte nell'avviso.
Il fondo spese è una tassa?
No. È una somma che il delegato chiede per pagare imposte e oneri legati al passaggio di proprietà, e in cui rientra la quota del suo compenso che ricade su di te. Va versata con il saldo, nei termini indicati.
Fonti
Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
